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アパート経営の利回りって?

ポイント

img-32利回りには「表面利回り」「実質利回り」があります。
この2つをよく理解して資金計画を立て、賃貸経営を行う必要があります。

1. 「利回り」ってなに?

img-32-1 アパート経営の利回りについて説明する前に、「利回り」とはなんぞや? というところから始めましょう。
利回りとは、投資金額に対して得られる利益の割合のことです。
そうはいってもあまりピンときませんね。少し例を出してみましょう。

例 1.2400万円で全4部屋のアパートを1棟購入(これを投資金額という)
  2.1部屋の家賃を一か月5万円に設定し徴収する
  3.1部屋5万円なので、全4部屋だと一か月20万円の家賃収入になる
  4.年間の家賃収入で計算すると、計240万円(1年間の利益)

この場合、最初の投資金額2400万円に対して240万円の家賃収入ですから、利回り10%といいます。利回りは年間の家賃収入で計算します。
ここでお気づきかもしれませんが、この利回り10%というのは年間通して4室とも満室だった場合ですね。これがもし1部屋でも空き室が出てしまうと利回りのパーセンテージは減ることになりますし、入居者がなかなか入らず家賃を下げて募集をかけた時も利回りは下がってしまうこととなります。利回りを上げるには、空き室率のことも考慮することや今後の金利動向を見通した資金計画が必要です。

2. 二種類の利回りを区別しよう

img-32-2 先程簡単に利回りについて述べましたが、不動産投資の利回りの場合「表面利回り」と「実質利回り」という二種類があることを覚えておいてください。この他に「想定利回り」というのもありますが、これは年間収入を購入金額で割りだしたもので、不動産物件情報にはこの「想定利回り」が記載されていることがあります。この点を注意しましょう。
ちなみに不動産投資以外の利回りでなにがあるかというと、株や貴金属、その他の投資対象すべてに利回りというのが絡んできます。
少し話がそれました。不動産の利回りに戻りましょう。下記に「表面利回り」と「実質利回り」について具体的に説明します。

「表面利回り」
先程の例でいうと、2400万円のアパートを購入して240万円の年間家賃収入があるので利回り10%のことをいう

「実質利回り」
表面利回りから、月々の諸経費を引いた後の利回りのこと。
例えば、マンションでもそうですがアパート経営した場合管理費と修繕積立費がかかってきます。管理費と修繕積立費が年間24万円かかった場合、
年間家賃収入-管理費修繕積立費=投資利益
240万円-24万円=200万円

となり、アパート購入費2400万円に対して9%の実質利回りといえるわけです。
不動産会社に相談すると、この利回りという言葉をたくさん耳にすると思います。必ずこの二種類を区別して、相談しましょう。

ポイント

不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」がある!

3. 利回りの落とし穴! リスクとリターンを見極めよう

「実質利回りが高ければ高いほど儲かるのか。よーし、バンバン募集をかけて満室にしよう」。そう意気込む人も少なくないでしょう。しかし利回りを上げるといっても、なかなか容易な事ではありません。
「利回りってなに?」でも述べましたが、利回りを上げるには空き室率を考慮することや、今後の金利動向がどうなるかを予想しなければなりません。それにはリスクとリターンのバランスを見ることが大切です。
リスクとは、日本語に訳すと「危険。将来予想通りにいかない可能性。損失を被ること」という意味ですが、不動産投資におけるリスクとは「過去の平均や予想などと比較した時、投資に伴う利益が上下に変動すること」を意味します。
物件を購入する時、もしくは所有地にアパートを建築しアパート経営をする時、できるだけ初期費用を押えて、家賃収入がたくさん欲しいと誰でも思うものです。しかし、ただ家賃をあげればいいというわけではありません。
確かに家賃を高くあげればそれだけ利回りも高くなりますが、入居者は周辺のアパート物件もみているわけですから、よほど特価した理由がない限り(ペットを飼いたいけれど、このアパートしかペット可のアパートがないなど)、みな家賃の安いアパートへと入ってしまうでしょう。それでは空き室率が当然高くなり、せっかく利回りをあげようと思ったのにも元も子もありません。
まずは周辺の家賃相場がどれぐらいかなのかを、地元の不動産会社を回ったり広告を見るなどし把握する必要があります。また、家賃というのは築年数の経過とともに下落を見込まなければなりません。基本的に、家賃設定は新築当初から5年続けばいいほうといわれています。このへんについては、不動産の専門家にアドバイスをもらったほうが良いでしょう。
空き室率についても、五年後、10年後の入居率が何パーセントが予想できるかを判断し賃貸事業計画書を作成する必要があります。

ポイント

周辺の家賃相場を把握し、満室になるよう努力しよう
5年後、10年後先の入居率を予想しよう

4. 更なる有用な利回りについて

不動産のプロの投資家がよく使う言葉に「キャップレート」というものあがります。キャップレートとは、投資するにあたり年に何パーセントの利回りを期待すればいいのかということですが、キャップレートの出し方は次の計算式です。

(想定年間賃料-想定年間費用)÷不動産の購入価格=キャップレート

償却前営業利益

償却前営業利益は当期利益+減価償却費のことを指します。このキャップレートこそがアパート経営をする上での最善の判断材料としての利回りといえるでしょう。ただしキャップレートは所有する物件固有ではなく、その物件が立地している地域や街により数値が変わってきますので、やはりここでもリサーチというのが重要になってくるわけです。

ポイント

キャップレートを算出して、
アパート経営投資の判断基準としよう

5. 安心してアパート経営するために

img-32-3 アパート経営をするには、常に利回りについて考えなければなりません。利回りを考える、すなわちリスクとリターンのバランスを見るということですね。リスクとリターンについて述べるとまた長くなってしまいますが、安心したアパート経営を行うために少し、リスクにはどんなものがあるか記載しましょう。

  • ・用地取得リスク
  • ・ファイナンスリスク
  • ・建築リスク
  • ・管理運営リスク
  • ・収益性リスク
  • ・売却リスク

他にもリスクは考えられますが、とりあえず代表的な物を列記してみました。冒頭に述べているリスクは主に「収益性リスク」に当てはまります。つまり、空き室率や家賃、社会的価値の劣化などですね。「ファイナンスリスク」というのは、投資資金の調達や運転資金の調達、借り換え(リファイナンス)のことを指します。このリスクはアパート経営だけでなく、不動産事業固有のリスクファクターとして包括しております。まずはこういったリスクに対してどう対処していくのかを考え、計画していきましょう。周辺物件のトラックレコード(過去の収入や利益の実績)を参考にするのも良いかもしれません。
利回りは、借り入れた場合金利も絡んできますので、そういった情報やリスク指標について、まずは自分に合った不動産会社に相談してみると良いでしょう。

こちらから様々な企業にご相談・資料請求できます。

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参考文献
『基礎から学ぶ不動産投資ビジネス』田辺信之著 日経BP社 2011年12月19日第3版1刷発行
『あなたの「土地の有効活用」はやめたほうがいい!』船井財産コンサルタンツ編著 2008年5月12日 初版第1刷発行
『サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい』加藤隆著 東洋経済新報社 2008年7月10日発行

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