不動産相続

不動産の遺産分割

不動産相続でよくある問題の一つに不動産の遺産分割があります。
ここでは遺産分割の方法や不動産の評価について解説します。

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相続開始から遺産分割までの不動産

被相続人が死亡すると、その者が生前有していた権利義務は、相続人に承継されることになります。相続人が複数いる場合には、相続財産を法が規定する相続分に従って、共有することになります。たとえば、被相続人Aが不動産を残して死亡した場合、相続人が配偶者と子の2人であれば、当該不動産を配偶者が2分の1、子が2分の1の割合で共有することになります。この共有状態は、後に行われる遺産分割協議によらなければ、解消されません。遺産分割により、共同相続における相続財産の共有状態が、各相続人の単独所有に還元されます。遺産分割は相続人全員で行う必要があり、一人でも欠けるとその協議は無効になります。話し合いで行われるのが通常ですが、話し合いが拗れた場合には、家庭裁判所による調停や審判で行われることになります。

不動産の遺産分割方法

不動産の遺産分割方法は、現物分割、換価分割、代償分割の3通りがあります。現物分割とは、その名のとおり現物をそのまま配分する方法で、具体的には土地を相続人の数に応じて分筆することになります。
換価分割とは、不動産を第三者に売却して、その代金を相続人で分け合う方法のことです。
代償分割とは、不動産を相続人のうちの特定の者が取得して、取得者が他の相続人に具体的相続分に応じた金銭を支払う方法です。
被相続人は、遺言で遺産分割方法を指定することができます。その場合には、上記の3つの分割方法以外の分割も可能になります。もっとも、相続人全員の合意があれば、遺言内容と異なる分割をしても構いません。また、被相続人は遺言により、相続開始時から5年間は遺産分割を禁止することができます。

遺産分割における不動産の評価

遺産分割における不動産の評価は、1物4価といわれるように、時価、公示地価、路線価、固定資産税評価額の4通りがあります。相続人全員の同意があれば、いずれの評価額を採用しても構いません。
時価は実勢価格、すなわち実際の取引価格のことをいいます。相続の場合は、分割時が基準時となります。
公示価格は、国土交通省が示す公共工事での買取価格で、一般の土地取引に対しての指標を与えるものです。ただし、評価地点が限られているので、対象地でなければ適用できません。
路線価は、相続税や贈与税を算出する際の評価額で、道路ごとにその評価がなされています。実勢価格の8割程度で、路線価に反映されていない部分は、補正されます。
固定資産税評価額は、市町村が示す土地の価格で、固定資産税や登録免許税を算出する際の基礎となる価格です。毎年3年毎に評価替えが行われます。実勢価格の7割程度といわれています。

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