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土地がある場合とない場合で変わることは?

土地がある場合とない場合で土地活用や賃貸経営の始め方の違いについて説明しています。
立地など土地の特性をよく理解して資産価値を高める方法を考えます。

土地があるだけで税金がかかる

img-30-1 土地には固定資産税や都市計画税がかかります。代々受け継いできた土地にも、自分で購入した土地でも所有しているだけで課税対象となります。また自宅使用、事業使用に関わらず一様に課税されます。さらに、土地だけでなく建物に対しても固定資産税はかかります。その土地や建物がある市区町村が課税のために現況の調査をした評価額により毎年納付書が送られてきます。この税金を納めることではじめて土地や建物を維持することができるのです。
所有している土地を空き地のままにしておいても税金がかかるということになると、ただそれを遊ばせておくわけにはいきません。土地を活用させ、せめて固定資産税を支払えるくらいの収入をその土地自体から得たいものです。そのためには土地を有効活用させることが重要になってくるのです。

区域により納税が変わる?

都市計画税は都市計画区域内に土地があると課税対象となります。所有する土地がどんな地域に属しているかを確認する必要があります。これらは市区町村から送付される納税通知書にて、年4回に分けて納めます。

<都市計画区域内に見る、固定資産税と都市計画税の課税対象>
区域区分 固定資産税 都市計画税
都市計画区域 市街化区域
市街化調整区域 ×
非線引き区域 条例による
都市計画区域外 ×

土地が持つ特性

さまざまな資産がありますが、土地は他の資産に比べてとても異なる性質を持っています。その特性を挙げてみます。

土地は動かない 面積が足りないからといって、他からもってくることができない。
土地は増えない 埋立地などにより国土の面積の増加が考えられるが、一般的ではなく数もあまり多くない。
土地は腐らない 土地上に建てる住宅は老朽化しても、土地は永久に残る。
土地はその位置によって評価が異なる 交通の利便性、公共施設の有無および整備状況等によって地価が大きく変わる。
地価はその土地の用途によって異なる 商業地や業務地では経営上の収益性を反映して地価は高い。

土地を何もしないとどうなる?

img-30-2 土地には上記のような特性があります。その特性を生かした使い方をすることで土地は生きてくるのです。ではそのまま何もせず土地を持っていた場合、どういったことが考えられるのでしょうか。

(1)地価が下がっても固定資産税の負担増
土地は更地のままでは固定資産税や相続税の評価額の軽減措置がない。
地価が下落しても税金はそのまま維持される。

(2)土地は持っているだけではお金にならない

売却しない限りお金にならない。地価の上昇が期待できないと売却にもあまりうまみがない。

(3)収益を生む資産に変える

土地の立地条件を見直して土地活用をすることを考える。
賃貸住宅が適した立地であれば賃貸収入が考えられる。

(4)家賃収入を考える

地価の変動に対して、家賃は安定している。さほど下落することはない。
収入の確保ができ、納税のほか老後の資金を生むことも可能になる。

土地がない場合

img-30-3 代々受け継ぐ土地を所有している場合は、その土地ありきでどういった活用をするか、賃貸経営するかということを考えることになります。土地がない場合、まずは土地を購入するところから始めなくてはなりません。その場合、どんな土地を選ぶかでその後の賃貸経営にも大きく影響します。

立地をみよう

土地を選ぶ場合、立地を見ることがなによりも大切です。もちろんそこに建てる物件のプランや仕様などによっても入居者獲得の良し悪しに関係が出てくるかもしれませんが、交通の利便性や生活環境は自身の力では変えられません。そのためには購入時によく吟味する必要があるのです。

良い立地とは?

ではどういった立地を選ぶべきなのでしょうか。まずは自身が住んでみたい土地を考えてみるのがいいのかもしれません。

  • 現在十分な賃貸の需要がある。
  • 供給されている物件数と賃貸需要数を見たときに需要数が多い。
  • 需給のバランスが将来に渡って維持できそうなエリア。

上記のような土地がやはり良い土地と言えそうです。あとは具体的に、自身が住んでみたい土地を考えてみるのがいいでしょう。
東京でいえばここ数年、吉祥寺が人気の街といわれています。駅ビルが完成し、駅周辺の店舗も充実しています。駅からすぐの場所には大きな公園があり、自然も楽しめます。公共施設や学校がいくつもあり、単身者だけでなくファミリーにとっても便利な街といえるでしょう。しかしそういった人気エリアではなかなか思い通りの土地は出にくいといえます。すでに土地が埋まっている場合が多いからです。人気エリアにこだわって土地が出てくるまで待つのもいいかもしれませんが、それではいつ手に入るかわかりません。発想を変え、これから需要がありそうな街に目を向けることもひとつです。

これからの街とは?

やはり若い世代の人口が増えている街が、これから発展する街といえるでしょう。人気がさほどでていなければ価格も安く抑えて購入できるチャンスも増えます。先見の明を持ってリサーチすることも大切です。人口の数は各市区町村のホームページで見ることができますので、気になった街をチェックしてみましょう。

地方都市はねらい目?

地方都市でも発展めざましい街はあります。都市部よりは安価に土地を手に入れることができるかもしれません。土地勘がないのに、勢いで購入するのはあまりおススメできません。周辺環境や人口の増減などをきちんとリサーチし、できれば現地の不動産会社や専門家と相談しながら土地を選びましょう。

土地の買い換え

img-30-4 もしも所有している土地の立地があまり良くなく、有効活用があまり期待できないと判断した場合は、土地の買い換えも視野にいれることもひとつです。土地を売った資金でよりよい土地を購入して活用していくほうが、成果が出る場合もあります。専門家に相談しながら、自身の土地にあった活用方法を考えましょう。

まとめ

土地をもともと所有していれば、その土地ありきでの賃貸経営、土地活用が求められます。もしも土地を購入するところから始めるのであれば、より有利になりそうな条件で探すのが理想ですね。税金などにも影響してきますので、その土地の特性をよく理解して選ぶようにしましょう。

参考文献
「アパート・マンションの作り方」曽根恵子著 週刊住宅新聞社刊
「はじめての不動産投資」長谷川高著 WAVE出版刊
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