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賃貸住宅建設の固定資産税について

住宅用地の固定資産税は「小規模住宅用地」と「そのほかの住宅用地」で税負担が異なります。
ここではアパートなどの賃貸物件を建てて土地評価額を下げるなどして節税する方法を解説します。

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小規模な土地の固定資産税評価額

住宅用地に対してかかる固定資産税は、実は「小規模住宅用地」と「そのほかの住宅用地」に分かれおり、どちらに該当するか、によって税負担が異なります。小規模住宅用地の場合の課税標準額は、固定資産評価額の6分の1となります。ただし、この軽減措置が受けられるのは、土地の面積がそこに建築されている住宅の床面積の10倍までです。この特例措置を受けるためには、申告書を提出する必要があるので、減税対象の土地になるかどうか、ということを確認しておきましょう。住宅を賃貸する場合、または土地の活用を考えている場合は、物件の所有者が支払わなければ維持費に対して賃料を決めることになりますので、どういった土地として売り出すか、というところをよくよく検討して、自治体へ申請するようにしましょう。

貸家建付地なら相続時

被相続人が自宅以外に更地だった場合、その土地には先ほどの小規模宅地等の特例を使うことはできず、相続税を計算する場面では、そのままの価額で固定資産税も評価されてしまいます。
実は、そこで活用したいのが、アパートなどをその土地の上に建てることです。アパートを建てると、その土地の用途が制限され、自由に売ったりすることができなくなり、土地の評価が低くなります。「貸家建付地の評価減」と言われるもので、一般的に評価額は約20%低くなります。さらに、小規模宅地等の中でも、貸付事業用宅地等に該当すれば、一定の面積までは50%評価減することができます。併用すると節税の効果が高まる仕組みになっています。そのため、相続時に貸家建付地として土地活用をすることが賢い選択となることがあります。アパートの収益性が見込める立地の場合、賃貸物件として継続した収入も得られることになります。

還付を受けられることもある所得税・住民税

不動産を賃貸すると、その賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象になります。不動産所得に給与所得など他の所得を合算して総合課税され、住民税も課税されます。他に給与所得があり、源泉徴収されているような場合は、赤字の不動産所得と黒字の給与所得を相殺する損益通算ができ、払いすぎた税金が還付されることもあります。損益通算とは、赤字の所得と黒字の所得を通算することを指し、不動産所得が赤字となった場合、給与所得から厳選されている所得の還付が受けられるという大きなメリットが生まれます。つまり、既にサラリーマンとして働いている人などが不動産収入を得る際に、心強い助けとなる制度とも言うことができます。損益通算は、確定申告を行なうことで申請することになります。不動産所得の計算方法をおさえ、正しい申告をするようにしましょう。

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