賃貸経営の基礎知識

アパート経営とマンション経営の違いは?

代表的な賃貸経営であるアパート経営とマンション経営。
ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解して自分にあった投資方法を検討します。

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アパート経営とマンション経営

不動産投資には、アパート経営というものがあります。アパート経営とマンション経営というと、似たような不動産投資と認識されている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営とは?

アパート経営は、1棟ものになるため一般の人ではなかなか手が出せない、自分には無理だと思いこんでしまう人もいるかもしれません。ですが、実はそんなことはないのです。もちろん、その内容にも様々なケース、プランがあるので一概には言えないのも事実です。アパート経営は、不動産投資を検討している人なら、誰にでも検討出来る不動産投資方法です。この日本においても一棟のみならずに複数棟のアパートを所有している人は、億単位の不動産を資産として保有をしている人もいるのです。

マンション経営とは?

不動産運用、投資で以前より人気なのがワンルームマンション投資です。最近よく耳にする言葉ではないでしょうか。そんな中、徐々にマンション経営をしている方やしようと考えている方が増えてきています。手軽な不動産投資の一つとしてマンション経営は非常に人気なのです。

マンション経営は、利回りの高さの点では、一般的にアパート経営には敵わないと言われています。でも、これは大きなアドバンテージになります。

アパート経営とマンション経営の違いってなに!?

アパート経営とマンション経営では、不動産投資における想定利回りが大きく違うということです。マンション経営を行うと、基本的には投資先は一部屋となってきますので、その一部屋が空室になると、家賃収入は、もちろんゼロとなり、収支において苦しい状態になってきます。この点では、マンション経営よりも、複数の部屋を保有し賃貸に出しているアパート経営の方が、リスク分散につながっていくというメリットがあります。

アパート経営とマンション経営のメリット・デメリット

アパート経営の3つのメリット

(1)迅速な意思決定が可能

一部屋を所有、いわゆる区分所有のマンション経営とは違って、所有者である自分が運用について決めることが出来ます。自ら行っているので、早い意思決定が可能です。

(2)担保価値が高く、融資が受けやすい

土地と建物を所有しているので、区分所有のマンションに比べると担保価値が高く評価され、金融機関からの融資を受けやすくなります。

(3)節税メリットを受けやすい

アパート経営を事業的規模(10室以上)にするのは、それほど困難なことではありません。このような場合、事業専従者給与や65万円の青色申告特別控除等の特典を受けやすくなり、賃貸併用住宅も建てることが出来ます。
賃貸併用住宅とは、建設したアパートに自宅を併設することを言います。

アパート経営のデメリット

建物や設備の耐久性に劣る

一般的に、木造アパートは、鉄骨構造等のマンション等に比べて老朽化が早く、新築時に比べると外観が大きく変ってしまうこともあります。
見栄えが悪いアパートは、当然ながら第一印象も悪く、賃料設定や空室率に悪影響を与えます。
耐久性に劣るため、修繕費やリフォーム代が大きくなる可能性があります。
火災リスクが大きい木造アパートは耐火性能に劣るので、火災が起った場合、一室にとどまらず建物が全焼する可能性があります。
そのため、鉄筋コンクリート等に比べて、火災保険料の負担が大きくなります。
また、地震リスクが大きい木造アパートは耐震性能に劣るので、地震が起った場合、鉄筋コンクリート等に比べて、被害額が大きくなる可能性があります。
防音性に劣る木造アパートは防音性能に劣るので、鉄筋コンクリート等に比べて、騒音問題が起きやすいでしょう。
大規模修繕が後回しになりやすいマンション経営と異なり、修繕積立金を強制的に積み立てることがないので、資金繰りの関係上、大規模修繕等が後回しになりやすいのです。

マンション経営の4つメリット

(1)所得税、住民税などの税務効果

マンション経営を行うことで家賃収入が発生します。いわゆる不動産所得です。 そして、マンション経営を行うことで必要経費として認められるものには、減価償却費ローン金利租税公課登記費用管理費などがあり、その結果、不動産所得より経費のほうが上回って、赤字となることがあります。これらを現在の所得と損益通算して、年に一度の確定申告で所得税の還付を受け取ることが出来るのです。
同様に住民税も減額されます。また、国民健康保険の場合には、保険料が住民税に連動するため保険料の節約になる場合もあります。

(2)管理が比較的容易

マンション経営を提供している不動産会社には、様々な賃貸管理システムを提供していたり、グループ会社で不動産管理会社を運営していることが多いです。
仮にマンションを保有したとしても不動産管理会社へ管理を委託することによってわずらわしさは無く運用が可能となってきます。その際は不動産管理会社と管理契約を結び、管理費用を支払うことになってきます。

(3)インカムゲイン、インフレ対策

マンション経営を行う際にローンを組むことが多いと思われますが、無事にローンの完済を迎えると家賃収入としてそのまま収入源となります。
以前から何かと老後の年金などが不安視されている昨今、ひとつの私的年金として家賃収入というインカムゲインになります。
また、例えば将来的にインフレが起きた場合に、銀行や郵便局に預けている預貯金は相対的に価値が下がっていきますが、不動産は通貨ではないので、インフレになってもその資産価値自体が下がるわけではありません。土地の値段や毎月の賃料はインフレとともに上昇する傾向も考えられ、マンションの資産価値は上昇するとも考えられます。

(4)小資金で運用

マンション経営を行う際に必要な頭金と諸費用を自己資金で用意するだけで運用することが出来ます。

マンション経営の3つデメリット

(1)空室、家賃滞納

賃貸市場は、需要と供給のバランスで決定します。最近では、少子化問題も取りざたされている中で空室のリスクを考えてマンション経営をすることは必然になってきています。
空室が多いほど収入が減少するのは当然のことで、空室期間が長くなると、ローンの返済に持ち出しが必要になるなど、事業計画に狂いが生じます。
また、入居者の家賃滞納ということも少なからず発生する可能性もあるため、どのように不動産管理会社に委託するかしっかりと検討することが大事になってきます。

(2)建物の老朽化、修繕費用

賃貸市場は需要と供給のバランスで決まります。
入居者を確保し続けるためには、定期的な修繕、リフォームも検討、実施しなければなりませんし、それも自身の負担となります。
ですので、空室の長期化が起こらないよう考慮しなければなりません。

(3)ローン金利の上昇

マンション経営で住宅ローンを利用する場合、金利は変動していきます。
住宅ローンの金利が上昇すれば、比例して毎月の返済額も増加していきます。毎月の返済額が増加することによって、毎月家賃収入はあるが、マンション経営の運用コストや住宅ローンの返済を差引くと利益が得られず、最悪の場合は、赤字経営になってしまう可能性も考えられます。

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