賃貸経営の基礎知識

ローンが残っている土地でも賃貸経営は出来るのか

土地とその活用方法によって組めるローンが変わってきます。
ここではローンが残っている土地での賃貸経営をする場合の注意点について解説しています。

はじめに

世の中にはいろいろなローンがあります。
自動車ローン、教育ローン、フリーローン、そして住宅ローン、アパートローンなどですね。住宅ローンにも目的別に分けられています。

借り換えローン 現在利用中のローンから別の銀行のローンに変えること
住み替えローン 今の住まいから別の住まいに替える時、スムーズに行えることを目的としたローン
建て替えローン 今の住まいを建て替えるためのローン
リフォームローン 今の住まいを更に快適にするためにリフォームする際のローン。例でいうと修繕やバリアフリーなど
諸費用ローン 様々な住宅関連にかかる際の諸費用を対象としたローン

しかし、残念ながら土地だけを購入するためのローンは厳密にいうと今のところありません。なぜなら土地を購入するということは、その土地をなにかしらに活用するために購入するのであり、土地だけを購入しただ持っていることは基本的にはありえないからです(土地先行融資・つなぎ融資の説明については下記参照)。

しかし、中には「利便性・環境ともに素晴らしく良いからとりあえず土地を手に入れよう」と思う人もいます。そういう場合は、その後の活用方法をどのようにするかによってローンの種類が決まり、銀行への融資を受ける手続きを行います。

そもそもローンが組めない場合がある

img-102-1 先程も申し上げたように、「ここは駅からも近い、生活環境もいいからとりあえず先に土地だけ購入しよう」と、先に土地だけを購入しローンを組む場合があります。そして、1年後、もしくは3年後ぐらいに「そろそろアパートを建てようか」と思い、銀行にかけつけてもローンが組めない場合があります。それはなぜでしょうか。

それは土地を購入した当初ローンを組むことになるかと思いますが(現金で購入する人もいらっしゃいますが)、住宅ローンは土地だけでは基本的に組めないからです。銀行からしたら「本当に将来、そこの土地に家を建てるのか、それともアパートを建てるのか、それとも違う事業をするのか」が見えないため、土地だけ先に購入しても銀行からの信頼を得ることは難しく、結果住宅ローンを組むことができないのです。

土地先行融資・つなぎ融資について

ただし例外として先に土地を購入、1年後に必ず家なりアパートなりを建てることが決まっている場合、銀行から「建築設計書を提出してください」なり、「場所はどこなのか」「駅から近いのか」「入居者は何パーセントぐらい見込めるのか」などなど、様々な観点から審査が入りやっとローンを組むことができます。そういった手段でローンを組むことを「土地先行融資」もしくは「つなぎ融資」といいます。土地先行融資とつなぎ融資の意味は若干変わってきますので、それぞれの特徴を見てみましょう。

土地先行融資‐家を建てることを前提とし、土地代だけ先に融資を受け家が完成したら家の分の融資を追加する
つなぎ融資‐住宅ローンの融資が始まるまでに、一時的に借入する方法

この審査内容については、銀行によってまちまちです。特に都市銀行は厳しく場合によっては組めない事もあるようです。地方銀行は都市銀行よりは幾分組みやすいようですが、それもその土地にかけ離れているような銀行では意味がありません。銀行からしたら「なぜうちの銀行にしようとしたのか」と思うからです。ですので、ローンを組みたい場合はその土地にゆかりのある銀行、地元の銀行であったり、給与振込先で利用している銀行であったりと、ある程度信頼関係が築けている銀行のほうが、ローンを組みやすいといえます。

目安として都市銀行の場合土地を購入してから建物を建てるまでの期間はおおよそ1年、地方銀行はそれ以上の期間設けてくれるところもあるようです。しかしこれも、個人個人の状況や銀行との信頼関係によって変わってくるため一概には言えません。
また、どういった建築設計のアパートを建てるのかまだ決まっていないが土地だけは先に購入したいといった場合ですが、フリーローンになるかと思います。既にご存じかもしれませんがフリーローンの場合、住宅ローンやアパートローンに比べて金利が高いためあまりお勧めできません。やはりゆくゆくのことを考えるのなら、住宅ローンが適用できる賃貸物件を造った方が、のちのちの住宅ローン控除が適用となりますから、そういった面でもだいぶ資金繰りは楽になるでしょう。

ローンが残っている土地でも賃貸経営は出来るのか

img-102-2 さて、本題の「ローンが残っている土地でも賃貸経営は出来るのか」ですが、最初のローンの組み方で上物と一緒に土地もローンを組む場合なら賃貸経営はスムーズにできるでしょう。しかし、土地だけをフリーローンで購入し、賃貸物件を1年後や数年後などに建てる場合更にローンを組むことになるかと思いますが、やはりフリーローンの金利が高くなかなか返済の目標金額まで達することは難しいため、更に上物のローンを組むことは難しいでしょう。
結局二重ローンとなるので銀行の審査も更に厳しくなるため、ローンが残っている土地で賃貸経営をする場合は、建物は自己資金で用意するといった方法が無難かと思います。そもそも土地だけをフリーローンで購入する人というのはほとんどいないようです。
どうしてもという場合、その方の借入金や年収などにより審査が通ることもあるようですが、銀行と債務者の信用問題というのも十分に考慮されるようです。

まとめ

img-102-3 やはり、どんなにそこの土地が気に入っていたとしても、まずは不動産業者に相談し賃貸経営する際のフローを造ったうえで銀行に打診する方々がほとんどです。
そこの土地が気に入ったからといってすぐに飛びつくのではなく、きちんとした専門機関でマーケティングを行い収益が見込めるかなどを予想した上で土地購入を検討したほうが健全といえるでしょう。
また、銀行では土曜日などにローン相談会というのを無料で行っているところも多々ありますので、まずはそういったところから話を聞いてみると良いかもしれません。

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