希望に合ったプランを選ぼう

コスト重視派

自己資金はあまりないけれど、賃貸経営を始めたい方にお勧めのプランとはどういったものでしょうか。

マンション一室(区分所有)から始める賃貸経営

img-119-1 最近は手軽に始められる区分所有でのマンション経営が増えてきました。マンションを丸ごと一棟経営するのではなく、そのうちの一室だけを購入して他人に賃貸し、その家賃収入を得るというものです。一括購入できなければローンを組むこともできます。家賃収入をローンの返済に充てることができるので、持ち出しをしないで最終的にマンションを手に入れることも可能です。さほど大きなローンを組まなくても始められ、若いサラリーマンの方が副業で始めることも多いようです。
部屋数が多ければそれだけ空室リスクもありますが、一室のみであればその負担もさほど心配ありません。コストをあまりかけずに賃貸経営を始めたい方や初心者向けといえます。一室から始めてみて、慣れてくれば二室、三室と増やしていくこともできるのが利点です。 一口にマンションと言ってもさまざまなタイプがあります。学生や独身の単身者向けワンルームタイプやDINKS(子供を持たない夫婦)やファミリーをターゲットにした広めのタイプ、店舗や事務所も視野にいれたタイプなどです。区分所有であれば、地震や環境の変化(目の前に工場や大きな建物ができる)などで物件の価値が下がった場合でも、甚大なリスクを避けられます。
またマイホームの購入を考えているのであれば、発想を転換してまずは投資用のマンションを購入するのもひとつです。残念ながら、マイホームは収益を生み出さない不動産です。大きなローンを組んで購入しても、ご家族の病気やけが、仕事の都合などで返済が滞る危険性もあります。
投資用マンションであれば、空室にならない限り定期的に家賃収入が見込めます。若いうちは賃貸物件に住んで子供たちの成長に合わせて柔軟に住み替えをし、退職後など将来的にその投資用マンションに自身が住むこともできるのです。

注意すべき点は?

将来的に少子高齢化は避けて通れません。特に単身者向けであるワンルームタイプは、供給過多になっていくことが考えられます。もしもワンルームタイプを購入するのであれば、利回りよりも立地や付帯設備などに重点を置いて探したほうがいいかもしれません。

中古マンション、アパート(一棟)での賃貸経営

img-119-2 区分所有での賃貸経営は、あまり大きな利回りは期待できません。もう少し収入がほしいと考える方は、一棟ものの中古マンションやアパートで賃貸経営を始めてみるのもいいでしょう。うまく探し出せれば、利回り10%を期待できるものもあるようです。
一般的に鉄筋かコンクリート造のものを「マンション」、木造のものを「アパート」と言います。マンションのほうが構造上は堅固で、アパートより長く住めるということから、金融機関からの借り入れもより長期間で借り入れられることが可能のようです。
長期のローンを組めるということは月々の返済額が減ることにもなりますので、家賃収入から金融機関への返済額を引いた手取り金額が増加することになり、いろいろな意味でゆとりができるといえます。
アパートでも、2×4(ツーバイフォー住宅)であれば耐震性にも強いと実証されているようです。またオートロックがあり、デザインや仕様、間取りなど使い勝手のいい物件も増えているようです。利回りもマンションより高い場合があるようですので、いろいろ見比べてみるのがいいでしょう。

注意すべき点は?

マンションの方が、物件購入金額が高くてコストもかかります。都内ではなかなか手ごろなものを見つけるのは難しいかもしれません。小規模なもので都心部を狙うか、または地方都市の物件から賃貸経営を始めてみるのもひとつかもしれません。

頭金はあったほうがいい?

img-119-3 頭金がゼロのまま、全額ローンを組んで物件を購入するのは可能です。これだけ聞くと誰でも簡単に賃貸経営ができるように思いますが、手軽な反面で厳しい一面がある認識も必要です。 投資物件を購入するため、ローンの金利は基本的に変動金利です。金利が上昇すれば、それだけローンの返済額が増えてしまいます。頭金があれば初めに設定するローン額が減りますので、たとえ金利が上がったとしても、無理のない返済額を維持することが可能でしょう。 マンション一棟を購入した場合、常に満室でいるとは限りませんし、建物も毎年老朽化するため維持管理等の費用もでていきます。金融機関も物件の担保価値だけを見てお金を貸してくれるわけではありません。購入者個々の年収や勤め先なども審査対象となります。家賃収入でローンが返済できない場合には、本業の給与所得から持ち出しで支払うことを前提に審査をしているのです。もしも全額ローンを組む場合は、それだけ投資物件を厳選する必要があるのです。 いろんな状況を考慮して、キャッシュフロー(お金の流れ)も何パターンか想定することが大切かもしれません。

理想の物件を手にするには

いわゆる利回りがいい優良物件を購入するには、いくつも不動産会社を回って情報を得ることが必要です。信頼関係を築き、いい物件がでたら初めに教えてもらえるようにしておくのが理想です。また銀行から「任意売却」の情報を入手できれば、さらにいい物件に巡り合うことができるかもしれませんので、銀行の融資担当者との信頼関係が必要です。ローンはなるべく返済期間を長くし、金利は住宅ローンと同程度、キャッシュフローが初年度から黒字にできるようにするのがいいでしょう。
もしも賃貸経営が初心者ということであれば、いい物件があっても即決せずに、複数の情報ルートから情報を得るようにし、費用がかかっても、不動産コンサルタントや3年以上投資経験のある投資家や専門家からのアドバイスをもらうようにしましょう。万が一のときに備えて、投資額の5~10%ほどのキャッシュを準備しておくとより安心でしょう。

まとめ

自己資金がなくても比較的簡単に始められる賃貸経営もあるようです。そうは言っても、大きな金額が動きますので、ひとりであれこれ決めてしまうのは危険です。失敗を防ぐためにも、特に初めて賃貸経営を行う場合は、必ず専門家からのアドバイスをもらうことを心がけましょう。

参考文献
「逢坂ユリのまるわかり不動産投資」逢坂ユリ 著(株)主婦と生活者刊
「はじめての不動産投資」長谷川高 著 WAVE出版刊
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