希望に合ったプランを選ぼう

資産活用派

すでにご存じかと思いますが、平成27年より相続税が改定されることになっています。消費税も8%ととなり、所得税、住民税も増税され、納税は増える一方です。特に土地や家などの資産をお持ちの方は、土地活用などで賢く節税をしていきたいものですね。資産を活用するために、どういった土地活用、賃貸経営を行ったらいいかみてみましょう。

不動産には税金がかかる

img-121-1 不動産を所有していれば、毎年「固定資産税」がかかってきます。その固定資産税を納税することで、はじめて不動産を維持できるのです。ただ所有しているだけでは、税金ばかりかかってしまいますので、上手に土地活用をすることが求められます。その選択肢のひとつに「賃貸経営」があります。資産を運用し、守り、次世代に継承していくことも大切なことです。土地活用の方法は、その土地の立地、環境により、いろいろな方法が見いだせます。まずは不動産会社や不動産コンサルタントの方など、専門家に相談しましょう。

賃貸住宅を建てよう

img-121-2 所有する土地が賃貸経営に適しているということであれば、マンションやアパートを建築することをお勧めします。マンションやアパートを建てることで大きな節税になり、特に相続税は大きく節税できるのです。不動産は価値が高ければ納税額も増えます。価値が下がることで節税をすることができるのです。土地活用をすることで、収益を生みながら、評価を下げることが可能なのです。ゆくゆくは相続税などの節税も見込まれます。また賃貸事業用宅地は「小規模宅地等」の特例があり、条件に当てはまれば200平方メートルまでは50%で評価をできます。

節税できる理由

1、立てる土地の評価は「貸家建付地」評価となる。借地権が60%、借家権が30%の場合、更地評価から18%を引きことができ、82%の評価として計算される。
2、賃貸物件を建てる際の借入金を、負債として引くことができる。
3、建物評価は固定資産税評価額となるが、現実にかかった建築費よりも低く評価されて40%程度になる。賃貸物件の場合は、借家権30%を引いた70%で評価される。それを賃貸していれば、さらに借家権の割合をかけた70%で評価する。

<賃貸経営の節税効果>

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どんな物件を建てるべきか

img-121-4 賃貸物件を建てると決めたら、コンセプトを持って空室がでない物件を建てることが重要になってきます。所有する立地を含め、今後この土地をどうしていきたいか、という将来的なことを念頭にいれておきましょう。

周辺物件と差別化できるように

競合する建物が近くにあるということであれば、いかにそれらと差別化するかが大切です。同じようなものを作っても仕方がありません。管理会社や不動産コンサルタントなどの専門家と相談しましょう。はじめに、入居者のターゲットなどを決めておくことも必要です。子供のいない夫婦に特化する、若者向けに特化する、女性向けに特化するなど個性をつけることで、入居者の関心を引くことができます。また、間取りや内装、付帯設備なども変わってくるでしょう。

高齢者住宅という選択

立地によっては一般向けの賃貸住宅ではなく、高齢者住宅という選択もあるでしょう。土地が郊外にあって自然がほどよく楽しめる立地などであれば、最適かもしれません。また高齢者住宅ならば、病院などとの提携をしておくと、より入居者は安心できるでしょう。この場合は、建築の計画とともにパートナーとなる運営者(病院)を探すことも重要になってきます。

資産組替を考えよう

img-121-5 所有する土地が、立地の問題などから賃貸経営にあまり向いていないということであれば、「資産組替」を考えてみましょう。今は土地を持っているだけで財産になる時代ではなくなりました。土地から収益がなければ、先にも述べましたように、固定資産税や維持費がかかるばかりで、資産とはいえない状態になってしまいます。数より質の時代、これからは収益力のある土地が財産といえるのです。 例えば、賃料が安く、収益が上がらなくなった古いアパートを売却して駅近郊の収益のよい物件を購入する、という方法もあります。また賃貸経営に適さない土地を売却して、立地のいい土地を購入する方法もあります。

土地がなくても投資はできる?

img-121-6 今はまだ所有する土地がなくても、一から土地を購入して土地活用、賃貸経営をすることも可能です。そういった場合は、まずは良い立地を見つけることがポイントとなります。

良い立地とは?

  • ・十分な賃貸の需要がある。
  • ・供給されている物件数と賃貸重要数を見たときに、重要数のほうが多い。
  • ・需給バランスが将来に渡って維持できそうなエリア。

まずはエリアを決めることが大切です。自分が住んでいた町、好きな街でもかまいませんが、まずは上記のようなポイントがあてはまるのかをリサーチする必要があります。参考にするといいのが、女性誌などで「この街に住んでみたい」などの特集に挙げられる街です。そういった街は人気もあり、理想的な土地はなかなか見つからないかもしれませんが、こまめに不動産会社を回って情報を得るようにしてみましょう。

人気エリアの見極め方

人気が持続するようなエリア、街の見極め方に、人口統計を見るということがあります。毎年、どの程度人口が増減しているかを確認してみるといいでしょう。若年層の増減は特にチェックです。また気になったエリアがあれば、そのエリアに長年住んでいる人に、人の動向や住居としてのどのあたりが人気、便利なのか、などを聞いてみるのもひとつです。

まとめ

所有している土地があれば、その土地に見合った活用方法、賃貸経営をしていくことが必要です。土地から探す場合でも同様ですが、まずは情報をたくさん集めることが成功のカギのようです。相談できる不動産会社や専門家を見つけましょう。

参考文献
「土地活用で財産を残せ」 曽根恵子 著 PHP研究所刊
「はじめての不動産投資」長谷川高 著 WAVE出版刊
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