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埼玉県の賃貸経営事情

埼玉県の土地評価・路線価の傾向。埼玉県で土地活用を考えるなら。など今後の見通しなどを解説します。

埼玉の地域特性と人口動向

img-46-1 埼玉県といえば東京の北に位置し、関東地方の中央内陸側にある県です。人口は約730万人、人口密度は1,890人/km2と全国第四位であり、東京へのアクセスの良さと住み心地などが顕著に表れています。農業も活発に行われており、首都圏では千葉県や茨城県とならぶ近郊農業地域です。
東京に近い川口市は近年、高いビルや新しい施設が立ち並び、一昔前の川口に対する暗いイメージは払しょくしつつあります。また、県西側の秩父地域は山が多いですが、それ以外の地域では平地が多く、辺り一面田んぼが見張らせるような風景が広がっています。そういった平地を好んで住居を構える人も多いようです。
人口密度が集中しているといっても、それは東京に近い市がほとんどであり、逆に北側の秩父や寄居、本庄方面になると農地が多くなっていきます。県庁所在地はさいたま市にあり、内陸県最大規模の都市です。また、内陸県唯一の政令指定都市でもあります。
海がないため貿易港や臨海工業地帯などはありませんが、県内総生産は2006年時点で20兆強と全国第五位であり、人口密度とともに内陸県中ではいずれも一位となっています。

最近の土地評価については、去年の路線価と比べると大宮駅近辺と川口市、特に川口駅周辺の土地の値段があがっています。この原因として、大宮駅周辺は再開発が活発に行われていることがあげられます。また大宮駅は埼玉県の中で乗降者数が最大に多く、新幹線停車駅でもあるため需要性が高いといえます。大宮駅前はダイエーやそごう、アルシェ、マルイといった大型デパートが立ち並ぶ一方で、少し裏をいくと昭和を思わせるレトロな酒場通りや雑貨屋さんなどがあるため特に若い人、単身者や若いファミリー層に人気があるようです。

川口市は、以前はあまり良いイメージがありませんでした。
特に西川口駅周辺は風俗店が立ち並んでいる、酔っ払いがいるなどで度々事件が起きたりもしたそうです。また赤羽と挟む広大な荒川があるため、騒ぐ人や暴走族なども集まりやすく、そういった原因から敬遠されがちでした。しかし、ここ10年の川口の動向を見てみると、住民たちの手で街の清掃を活発にしたり、駅前を整然とするパトロールの強化が功を奏したりし、徐々に悪いイメージは払しょくされ、単身者向けのデザイナーズ物件や駅からちょっと離れるとファミリー層向けの戸建やマンション、アパートなどが立ち並ぶようになりました。また川口市はファミリー層に目をむけ、子育て支援のための「パパママ応援カード」を提示すると各店舗により割引や優待が受けられるなどして、より住みやすい街造りに努めました。

こういった努力の甲斐あって、川口市人気が高まり雑誌やテレビでも取り上げられるようになりました。人口も右肩上がりで増え続け、新しい施設も駅前にでき、さらなる利便性を図っています。

よってこれから土地活用するには川口市や大宮駅前のマンション投資が狙い目といえるのでないでしょうか。
逆に人口が減ってきているのが北側です。
下記は埼玉県人口動態総覧から抜粋したものです。

さいたま市保健所 1,235,000
川越市保健所 346,538
川越市 346,538
川口保健所 760,675
朝霞保健所 696,534
朝霞市 131,066
志木市 70,428
和光市 81,346
新座市 160,630
富士見市 107,316
ふじみ野市 107,116
三芳町 38,632
鴻巣保健所 529,329
鴻巣市 119,024
上尾市 224,326
桶川市 74,548
北本市 67,973
伊奈町 43,458
東松山保健所 216,029
東松山市 90,143
滑川町 17,759
嵐山町 18,479
小川町 32,271
川島町 21,602
吉見町 20,556
ときがわ町 12,001
東秩父村 3,218

埼玉県HP「人口動態総覧(保健所・市区町村別)」より

この表を見てみると、さいたま市では1,235,000人、川口では760,675人、朝霞では696,534人と人口が多いのに対し、鴻巣市119,024人、東松山市90,143人、滑川市17,759人、嵐山町18,479人、小川町32,271人、吉身町20,556人、ときがわ町12,001人、東秩父村にいたっては3,218人と、埼玉県の北へいけばいくほど人口が減っていき過疎が目立つのがわかります。

埼玉県で土地活用するには

上記のことをふまえ、埼玉県で土地活用するにはやはり東京に近い市、そして開発がめざましい駅周辺での土地活用が良いのではないでしょうか。
先程申しあげたように、川口駅は良好な住環境の整備を目指していること、また高齢化に向けた居住不安を取り払う施策をしており、マンション戸数も増加を続けているためマンション投資などは需要があるかと思います。川口駅は京浜東北線が通っているため東京への出勤者も多いです。

人が永住したい街の条件としてあげるのは
・利便性が良い
・子育て環境がある
・落ち着いた生活環境がある
・買い物などの商業施設が充実している
・教育環境が整っている
・医療環境が整っている

などです。こういった観点から見ていくと、新越谷、北浦和、戸田公園などもこの条件にあてはまってくるでしょう。新越谷は東武伊勢崎線、南越谷駅の武蔵野線がすぐ近くにあるため、どちらかが停まったとしても東京へのアクセスは可能です。また、緑豊かな第一公園や駅ビルがあること、22時まで空いている大型スーパーがあることなどから共働きのファミリーに人気があるようです。北浦和は、埼玉県民以外ではあまり聞きなじみがないかもしれませんが、駅前は様々なチェーン店が立ち並び、商店街もすぐ近くにあること、また大学キャンパスなどがあることから、若い人からファミリー層まで人気のある街です。また、塾や習い事の教室が多く、県立近代美術館などの文化施設が充実しているためお子さんを持つ方に人気のある教育環境の良い街です。
そして戸田公園ですが、埼京線で新宿まで19分、渋谷までも25分とアクセスが抜群に良く荒川河川敷がすぐ近くにあるため、四季折々の自然を楽しむことができます。行政の取り組みも充実しており、駅前行政センターではパスポートの申請受付や交付ができ、駅前の駐輪場も整備されているため安心した生活を送ることができます。

また、よく聞くのが武蔵浦和のめざましい発展です。
武蔵浦和駅は埼京線の開業と武蔵野線の乗換駅とで不動産業界では注目の駅とされ、様々な開発計画が進みました。駅を中心に、オフィスやマンション、商業施設などが徐々にできあがり今では大規模なターミナル駅のような発展をとげています。それにより土地の値段は上がり続け希少価値が高くなっています。もし武蔵浦和で土地をすでに持っているならば、よりよい土地活用が期待できるのではないでしょうか。

img-46-2 埼玉といえば2020年さいたまスーパーアリーナでバスケットボールの競技が開催される見通しですので、さいたまスーパーアリーナのあるさいたま新都心駅も2020年に向けて活気だっていくと予想されます。

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