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千葉県の賃貸経営事情

千葉の地域特性と人口動向、さらに路線価や土地評価の動きと土地活用の今後を解説します。

千葉の地域特性と人口動向

img-47-1 千葉県は政令指令都市である千葉市を中心に37市7郡16町1村があり、北西部では県央地域である千葉市、市原市、印旛地域では成田市や印西市、葛南地域では総務線沿線周辺、東葛地域では常磐線沿線周辺をさすことが多いようです。北東部では香取地域や観光地でもある九十九里浜、漁港が盛んな銚子市などがあり、南部では映画の舞台にもなった君津・木更津、勝浦漁港などがあります。
このように千葉県は北から南へと縦に伸び、内陸部では東京への出勤者によるベッドタウンで密集するとともに、海岸部では観光地や産業などが盛んと非常に特色のある、豊かな県となっています。
近年では、千葉ニュータウンや成田ニュータウンなどの大規模ニュータウンが進み人口が集中する一方で周辺はのどかな農村地帯が取り囲み、ファミリー層に人気の街です。しかし、千葉県内における人口地域差は大きく県央地域や印旛地域、葛南地域に県内の人口の大部分が占め、反対に北東部では過疎化が目立ち問題となっています。

また、2011年では人口の減少がみられました。
これは、一時ニュースでも取り上げられた震災による液状化現象、床上浸水、放射線被害などが原因で将来への不安を持った人々が県外へと異動したのではないかと予想されています。
「千葉県毎月常住人人口調査」によると、自然増減数の内訳は2006年から2011年まで出生数、死亡数ともにほぼ横ばいだったのに対し、2011年度は出生数が減少となりました。
2016年においても回復の兆しは見られず、千葉県「分析検討結果のポイント」によると、
・転入の減少
・震災の影響
が主に原因であることとまとめています。

土地評価で需要性を見る

このことを受けて土地活用を行うには、千葉県内の人口動向を見極めることと今後の大規模都市開発などが予定されているかどうかなどを確認する必要があるでしょう。また、震災でのマイナス的要因における風評被害もあり、払しょくするには県での積極的な震災対策における取り組みが必須であると予想されます。

では、千葉県で土地活用を行うにはどういった場所を今後選んでいけばいいのでしょうか。
どの場所にもいえることですが、国税庁で定められている「財産評価基準書、路線価図・評価倍率表」で自分の持っている土地がどれぐらいなのか、評価は他の地域と比べて高いかどうかを見ます。これは毎年変わります。
つまり社会動向や産業発展の有無などにより評価が変わるため、自分の持っている土地、もしくはこれから購入する土地がそれらにどう影響するのかを路線価図・評価倍率表で予測しなければなりません。
土地評価においては、建物が多く建てられている宅地、例えば千葉市や市川市など、田んぼなどを中心とした田、山林が多く見られる山林地帯など9種目に分けられ、地目でもその土地がどこにあるのかで評価がかわってきます。
例えば宅地の場合ですが、先程述べた千葉市や市川市の住宅地が密集しているようなところですと路線価方式、郊外だと倍率方式といったように土地が評価されます。路線とは、道路に面している1平方メートルあたりの価格のことをさします。路線価が定められている地域は大半が都市部であり、その居住者は路線価方式により評価されることとなります。
もうひとつの倍率方式ですが、住宅地以外、つまり郊外や農村地帯、別荘地などといった場所で路線価が特に定められていない場所があてはまり、計算方法は固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出します。固定資産税評価額はどこで確認するかというと、市町村などで付与される固定資産税評価証明書によって確認することができます。倍率も場所によって違いますので注意しましょう。倍率は、税務署などに足を運べば「評価倍率表」という名目で備え付けられているかとおもいます。
自分の土地が路線価方式なのか、倍率方式なのかをみるには国税庁HPに記載されています。

今後の千葉県の動き

千葉県の基本計画では、市町村を4つに分け策定しています。

①アクアライン、圏央道沿線地域
②成田空港、圏央道沿線地域
③千葉市地域
④東葛地域

①アクアライン、圏央道沿線地域
臨界コンビナート関連産業、新エネルギー関連産業、ものづくり関連産業、食品関連産業、観光関連産業の集積を目標に人材育成支援や技術支援、事業環境の整備、「千葉・神奈川バイオ産業広域連携事業」の推進を予定しています。

②成田空港、圏央道沿線地域
成田国際空港、首都圏中央連絡自動車道等の産業基盤をもとに、食品関連産業や物流関連、観光関連産業とさらなる発展をめざしています。

③千葉市地域
国内外でのアクセスが抜群なことから、食品関連産業、素材型ものづくり関連産業、加工型ものづくり関連産業、情報通信・エレクトロニクス関連産業、物流関連産業に力を入れる予定です。特に千葉市内は多数の本社を構えた地域でもあるので、市や県、関係団体と連携し企業ニーズに応じたサービスを提供することで、千葉への信頼とつながりの強化をはかります。

④東葛地域
既存産業の高度化と新規立地の促進、産業クラスター形成の推進をはかります。この地域では茨城県圏央道沿線地域と千葉市地域との広域連携で、多様な産学と産産連携に取り組み、産業の集積と活性化を目標としています。具体的な成果目標として、

不可価値額現状7551億円→計画終了後7930億円(伸び率5.0パーセント) 
目標年度平成29年度

としています。
こういった情報を参考にすることと、路線価や土地評価の動きを見て千葉県内での土地活用をどのように行うのか計画をたてることです。特に千葉市地域では企業の出向の動きが多くあります。千葉市に本社を置く代表的な企業としては、
・イオン株式会社
・株式会社ケーヨー
・イオンモール株式会社
・株式会社京葉銀行
・新日本建設株式会社
・株式会社エイジス
・株式会社銚子丸
・株式会社ウェザーニュース
・株式会社オートウェーブ
など、たくさんの一部上場企業が進出、在籍しています。
これらの企業の株式や従業員数などを見るのも参考になるでしょう。

まとめ

千葉県は、千葉都民というように東京への出勤者が多く千葉県、特に北西部はベットタウンです。千葉県の人口の大半が集中し、他市町村での人口過疎が顕著に表れています。しかし震災後人口減少がゆるやかにみられることが懸念されています。今後の千葉県内での事業目標とそれに対する注力がどれぐらいになるのかを日頃新聞やニュースなどで捉え土地活用していきましょう。

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