賃貸経営を考えているエリアを詳しく知ろう!

東京都の賃貸経営事情

東京都の賃貸経営事情や2020年東京オリンピックが及ぼす経済効果、不動産価格などを解説していきます。

東京のアパートマンション事情

img-48-1 日本全体の人口は減少していて少子化が進行しています。
アパート経営やマンション経営をしようと思っている方、している方は心配ではないでしょうか。
しかし、各地で均一に人口が減少しているわけではないのです。

増加傾向にある東京都の人口!

人口が急速に減少し過疎化が進む地域もありますが、東京は人口が増加しています。
数字(表1)から見ても東京の全体の人口が増加していることがわかります。
そして、世帯数がこの2,3年で急激に増えたということは、おそらく単身世帯が増えたということになります。

表1
人口総数 世帯数
平成24年 12,686,067人 6,368,485世帯
平成25年 13,130,762人 6,633,667世帯
平成26年 13,202,041人 6,699,669世帯
東京都総務局統計部 調べ

特に、東京都心部では急激に人口や世帯数が増加しています。
人口増加の理由としては、高度成長期以降からバブル時代まで東京都心部の地価が急激に高騰しましたが、バブル崩壊以後から地価の下落によって、都心部に企業、大学等の教育機関の回帰や居住人口が回復するという都心回帰現象が起こっているということです。

地域にあった活用法を考えよう!

東京都では、通学や通勤をするために若い単身者や学生が増加している傾向になっています。
若い単身者や学生が増加してくると単身者をターゲットとした単身世帯用物件の需要は高くなっていくのではないでしょうか。
ここで大事なのは、それぞれのニーズに合った物件を紹介できることなのです。
例として、若い女性の一人暮らし向けの場合には防犯的に交番が近くにあったり、人通りの多い物件が好まれます。
また娯楽施設や商業施設などが充実している地域であり、若者にとっては憧れの場所で上京してくる人も多くなると、住居に対する賃貸経営だけに限らず店舗やオフィスに向けた賃貸併用住宅なども対象になるのではないでしょうか。
次に世帯数増加の理由としては、離婚者の増加または近年の不況により経済の衰退による収入の少なさ、出産、育児制度の問題から未婚者が年々増加しているということから始まっています。
このことからさらに単身世帯用物件の需要はますます高くなるのではないでしょうか。

東京オリンピックが及ぼす影響とは!?

2020年には東京ではオリンピックが開催される予定です。
それにともなって築地市場の移転、国立競技場の建て替えなど大規模な計画が数多くあり、東京の土地やマンションなどの不動産の価格の上昇に影響していく可能性が高いのではないでしょうか。
過去のオリンピック開催の例として、ロンドンおよびシドニーオリンピックでは、世界的な金融危機のリーマンショックの影響を除き、オリンピックの開催地決定から大会の開催に向けて土地や建物などの不動産の価格の上昇が見られました。オリンピックというのは、大きな経済効果が期待できるといえます。ということは、不動産価格に影響を与えるという事がいえそうですね。

良いことばかりではない?東京オリンピックが与えるリスクとは!

東京は述べていた通り人口や世帯の増加傾向のことから需要は高まる予測はできますが、その分競合他所(その他賃貸経営オーナー)も多く物件数も多い為空室リスクというものも存在します。
そのためにもそれぞれのニーズに合った賃貸経営が求められることになります。
先ほど上記で例を出した若い女性向けの物件も含めてですが、立地条件、間取りやデザイン、管理体制、賃料などが挙げられます。
自分で判断するには相当な知識と時間が必要となってくるでしょう。それに入居後は法的な問題も発生する可能性もあります。やはりマンション、アパート経営に詳しい信頼できる専門家を探して相談をする方法が安全と言えるでしょう。まずは様々な会社を比較して検討するためにも、資料請求をすることから始めてはいかがでしょうか。

アパートマンション経営での資産運用のリスク

まず資産運用とは、おおまかに2つ種類があるといえるでしょう。
リスクは伴わないで貯めていく資産運用とリスクはあるが増やしていく資産運用です。
不動産投資のアパートマンション経営は後者のリスクはあるが増やしていく資産運用です。
アパートマンション経営は土地活用のひとつでもあり、資産運用であり、比較的リスクが少なく専門家に頼めば、専門知識が無くても経営が始められます。
しかも品質の高い賃貸住宅なら、将来に渡り安定した収入を望むことが可能ですから安定した資産運用が可能となるでしょう。
ですが、資産運用はリスクをしっかり認識することが大事です。
不動産投資は長期に渡る投資になります。現状では予想の出来ないことがありますから、アパート経営を始める前にさまざまなリスクを想定し、将来ダメージを受けた時でも対処できるようにしておくことが大事でしょう。

アパート経営を始める前に知っておこう!4つのリスク!

(1)空室によるリスク

このリスクが一番大きいリスクと言えるではないでしょうか。入居者がいなければ、安定した収入が望めません。
空室が多いほど収入は減少していき、その期間が長引いてしまうとローン返済への影響や不動産投資の計画は考えている通りに進まなくなります。
住宅の供給が多い東京だからこそ、入居者が自分のスタイルにあった物件を選ぶでしょう。
対処方法としては、立地条件やデザイン、賃料設定、管理体制など、近隣の物件との差別化を図り、専門家の意見をよく聞きながら物件を選ぶことではないでしょうか。
特に賃料収入の高利回りを望みすぎると、安定した入居者を確保できなくなるでしょう。
あくまでも利回りの高さを考えるより、長期に渡り安定した収入を目的とするのが良いのではないでしょうか。

(2)金利上昇のリスク

現在は、依然として低金利の時代が続いています。
低金利がいつまでも続くとは鍵らないですよね。
対処方法として、金利が上がった事も考え、返済に無理のない投資計画を立てることがいえないでしょうか。
ある程度の自己資金を持ってローンを組むのは望ましいのですが、返済期間や繰り上げ返済、固定金利期間のローンを利用するなど、リスクを考えた返済計画を立てておくのが安心でしょう。

(3)老朽化や災害のリスク

年月が経つにつれ、建物の老朽化は進んでいきます。老朽化して劣化した建物をそのままにしておくわけにもいきません。
物件数の多い東京だからこそ、先ほど上記で説明した近隣の物件との差別が必要になると思いますので、修繕や時代にあったデザインに変えていくことも必要になるのではないでしょうか。
この対処方法として、あらかじめ不動産投資計画の中に専門家と相談して、修繕費を計算しておくのが良いですよね。
考えていた以上に設備修繕の費用は高い場合があります。
毎月、修繕積立金をプールしておくなど、賃貸経営は最初の計画が大事になるといえるのではなしでしょうか。
やはり、そうなると信頼のおけるパートナー企業の相談や検討というのは欠かせないものになってくると思います。
災害についてですが、建物すべてにあるリスクになります。地震、火災によって建物が倒壊や消失ということをないとは言えません。このことを考えると地震保険や火災保険は必ず入っておくべきだと言えるでしょう。
しかし、今の東京はオリンピック効果で地価が上がっていますよね。これから先その影響から賃料も上がるではないでしょうか。立地など専門家の意見を聞いて土地を購入しておいてもいいと言えるのではないでしょうか。
今だからこそ土地活用をしてみてはいかがでしょうか。

東京の賃貸併用住宅は?

賃貸併用住宅とは!?

一般的な一戸建マイホームを購入する時は、金融機関から住宅ローンの借入れをして毎月返済していきますよね。賃貸併用住宅とは、居住スペースと賃貸スペースを併せ持つ住宅のことを言います。
簡単に説明すると、賃貸スペースより得られる家賃収入で住宅ローンを返済していけるということです。家賃収入を得てローン返済をするということは、ローンという負担を軽減するには最適な方法になるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅のメリットとは!?

最も大きいメリットとしては上記でも簡単に説明しました家賃収入になります。
本来は利益を生まないマイホームが家賃収入によって収益になるのです。
通常の自力での住宅ローン返済と家賃収入を組み合わせると、住宅ローンの完済を早めることも出来るのではないでしょうか。また、今住宅ローンは、低金利の時代が続いていますよね。
このタイミングで賃貸併用住宅の計画を立ててみるのはいかがでしょうか。
次のメリットとしては、憧れの街に住むことができるということです。
「東京の都心に一戸建てなんて」と、あきらめていた方も賃貸併用住宅にすれば、建てられる可能性が出るのではないでしょうか。
賃貸物件のアパートやマンションを取得する際には、アパートローンと言われる事業用ローンを組む必要があります。
しかし、賃貸併用住宅であれば、返済期間が長く、低金利な住宅ローンを組むことができ、さらに一般的なマイホームより賃貸併用住宅のほうがローンの借入可能金額が高くなるそうなのです。
そして、ライフスタイルに合わせられるというメリットもあります。
家族のみで暮らすには広すぎる、空室となっている、使われていない二世帯スペース。これらはどれもリノベーションをすれば有効活用出来るということです。
リノベーションをして賃貸併用住宅にするという手段はいかがでしょうか。
有効活用出来ていなかった空間が家賃収入を得る空間へと変わっていくことができます。

賃貸併用住宅のデメリットとは!?

ただ、何事も良いことばかりではありません。賃貸併用住宅のリスクについて説明しましょう。
住宅ローンの返済リスクです。
住宅ローンは長期間に渡って払い続けていかなくてはなりません。社会情勢不安、リストラや不慮の事故による収入減など、住宅ローンの返済リスクをどうしても考えてしまいます。
リストラや病気、事故などの理由での収入の減少があると仮定すると住宅ローンの返済リスクはどうしても考えてしまうのではないでしょうか。
賃貸併用住宅であれば、家賃収入をローンの支払いに回すことができます。
このメリットを利用し、保険に入ること、賃貸需要が見込めるかなどを専門の信頼できるパートナーからの情報を得ることで、上手に活用することが大事になってくるでしょう。
次に空室のリスクです。
これはアパートマンション経営すべてに関するリスクですよね。
重複してしましますが、やはり賃貸需要が見込めることを判断できる専門家の知識が必要になるのではないでしょうか。実際にところ賃貸経営を一人でしている方はほとんど聞きません。
管理やオーナーさんの業務をサポートする専門家の活用というのが安心だと言えるのではないでしょうか。
最後に騒音やストレスのリスクです。一般的には、オーナー様が借主様の生活を目の当たりにする機会はありません。しかし賃貸併用住宅の場合は、近隣や上下で暮らすことになります。ゴミの出し方、ペットの飼育の可否、楽器を弾く時間帯など契約時にルールを決めることが対策になってくると思います。ルールはあらかじめ管理会社に相談して依頼するのが良い方法ではないでしょうか。賃貸併用住宅にするということは、賃貸経営となります。これは事業になります。事業として成り立つ土地なのか、賃貸需要、賃貸市場の知識、最適な方法はなにか、その後の経営までしっかりサポートしてくれるパートナーを見つけることが必要になってくるでしょう。

まとめ

アパート経営、マンション経営、賃貸併用住宅という不動産の投資は、利益を得ることを目的とした投資です。
不動産投資とはアパートやマンションなどを購入して家賃収入を得ていく方法があったり、将来性のある東京ならではの方法で購入した物件 の価値が上がったときに売却し、その差額で利益を得る方法もあります。
そして東京は今後土地活用するのには最適な地域になることが予想されるのではないでしょうか。
オリンピックの開催地と決まった影響で景気の向上、それによって地価の上昇が期待さています。
東京エリアには人口が年々増加していますので、東京の住宅需要の増加というのは、ますます見込めるものになるのではないでしょうか。
景気の向上になるということはインフレになり今後家賃が上昇する可能性もありますよね。
オリンピックの影響というものはすごいものです。交通の便の改善も行っている地域もあります。
そういった土地を今から押さえて、将来に渡り安定した収入が見込め、高い資産価値を維持し続けられることが期待できないでしょうか。
さらに日本では安部内閣総理大臣によるアベノミクスが実行されています。
アベノミクスでは、日本の経済の活性化のために経済成長を目的としています。
現在のデフレの問題の解決・回避という観点から対策が考えられています。
2年後、3年後のアベノミクスの効果が出る頃には、オリンピック効果にプラスして地価が非常に上がってくる可能性も出てくるのではないでしょうか。
現在はデフレですが、今後のことを考えるとデフレ期の最終となる可能性があるのではないでしょうか。
将来を見込んで低価格、低金利のうちに購入して土地活用する。
土地活用はオーナー様の最も適した組み合わせを考えていくことが大切です。
一部にはなりますが、ここで大まかな土地活用の種類を説明していきたいと思います。
例えば、

定期借地

借入れが不要で保証金が入る、安定した地代が得られる、全体的にバランスの高い土地活用と言えるでしょう。

駐車場経営

事業するのに少ない投資金額で始めることができます。それに借地借家法の心配は必要ありません。
しかし固定資産税が高くなるというデメリットがあります。

アパート経営

低い投資額で始めることができるため、比較的手軽に事業が始められます。
相続税対策や老後の安定した収入のために有効です。

マンション経営

デザインの工夫やオリジナルなプランで高品質に活用することができます。
節税対策に大きな力を発揮します。
ただ、長期になるためアパート経営と比べると相続の分割や納税に不向きになることがあるそうです。

商業や業務施設

土地の立地条件に合わせた活用をすることができます。
ただ途中解約だとか安定しないことがあります。
ここで例に出した土地活用は一部に過ぎないと思われます。
オリンピック、アベノミクスなどの影響がある今こそが、土地や投資用物件を買う絶好のチャンスといえそうですよね。
自分にあった土地活用をするためにも、専門家に相談して計を立ててみてはいかがでしょうか。
信頼できるパートナーをさがすためにも資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。

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