賃貸経営の準備

入居率の予測を立てよう

賃貸経営や不動産投資で最も重要なポイントの一つが入居率です。
立地や周辺環境、設備など、人気の条件にすることで入居率が上がることがあります。
入居率を予想することは目標の利回りを実現するために重要になります。

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不動産投資の目利きポイント

不動産投資を行う際は、入居率の予測が非常に重要です。主な収入源が家賃収入なので、入居率を正確に予測できれば、不動産を経営することによる年間の収入額も予測することが可能になるのです。
物件の入居率を予測するための目利きポイントは、立地と周辺環境です。
物件の立地を考えるときは、駅からの距離といった交通の便に注目しがちです。もちろん交通の便は重要な要素ですが、周辺環境を考えることが必要になるのです。例えば、近くに大学があれば入居者の多くは学生だと想像できます。その場合は、学生向けの狭くても家賃が安い物件であれば入居率が高くなることが予想できます。
その土地に住む人がどんな生活をするのかを想像し、その生活に適した条件を持つ物件を探し出すことが最も重要な目利きポイントなのです。

「利回り」は事業の良し悪しを判断

不動産投資において、利回りは常に考慮するべきものです。
利回りとは家賃収入を物件の購入価格で割った数字で、投資資金に対する効率の良さを示す指標です。利回りが10パーセントであれば、投資金額に対して10パーセントの収入が得られるということです。この利回りは事業の良し悪しを判断する基準になるもので、利回りが高ければ良い投資事業だと判断できるのです。不動産投資の場合、おおよそ8パーセント以上の利回りが目安になります。
利回りは表面利回りと実質利回りの二種類がありますが、どちらの利回りを計算するときも入居率が100パーセントであることを前提としています。そのため、アパートやマンションといった集合住宅の経営を行う前に計算した利回りを実現させるためには、入居率を予測しておくことが不可欠なのです。

賃料以外の大きな柱

不動産投資の主な収入源は賃料です。賃料はインカムゲインと呼ばれる運用収益ですが、不動産投資においてはキャピタルゲインと呼ばれる不動産の売却利益が賃料以外の大きな柱になるのです。
空室が多いことで期待通りの賃料を得ることが出来なかったり、不動産投資全体の規模を縮小させるためなどといった理由で、物件を売却することがあります。そのときに、物件の購入金額よりも高値で売却することでキャピタルゲインを得ることが出来るのです。
投資物件を高値で売却するには、不動産投資用の物件としてではなく、分譲物件として売却することが有効です。投資用でなければ利回りや空室率などは問題にならないため、キャピタルゲインを得られる可能性が高くなります。
賃料以外の大きな柱である売却利益を得ることを考えて物件を選ぶのが良い投資なのです。

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