賃貸経営の準備

利回りとは

賃貸経営で成功するためには利回りをきちんと理解する必要があります。
利回りとは一体なんなのでしょうか?ここでは利回りについて解説し、利益を上げる方法を考えます。

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「利子」と「利回り」の違い

お金を貸したり借りたりした場合、そのお金に対して一定の利率で支払う料金のことを、「利子」といいます。
利息と同じ意味に使われますが、一般には借りた場合に支払うのが利子。貸した人が受け取るのが利息と使い分けています。

例えば、銀行に貯金をした場合、お金を貸している状態ですので利息を受け取り、キャッシングやカードローンでお金を借りた場合、利子を支払うということになります。

「利回り」とは、主に投資の世界で使われます。
投資額に対してどれくらいの年間利益があるのか、ひらたく言えば、「投資したお金に対して、どれだけ返ってくるのか」という投資効率を表した数字です。

100万円投資して20万円の利益なら、利回り20%と表されます。
したがって、利回りが高い数値ほど、優秀な投資先となります。

買った時の値段で変わる利回り

不動産投資の目的は、一つは転売して利益を上げることです。
転売以外の利益としての利回りでは、投資したお金をどれくらいの期間で回収できるかが重要となります。
不動産投資をされる多くの方の投資利益には、「家賃収入」があります。
家賃と購入金額で出されますが、購入金額に対して家賃など1年間の収入が多ければ、利回りは高く、逆に収入が低ければ低くなります。

万が一土地の相場が下がってしまい、空室を防ぐために家賃を下げなければならなくなった時は、利回りは下がってしまいます。
投資金額と利回りの関係は、その不動産の危険度「リスク」と収入「リターン」とに密接な関係があります。

不動産投資には、空室や土地の相場だけでなく、火事や災害で突然収入がなくなるリスクもあることも考慮しておきましょう。

想定利回り

想定利回りとは、投資したお金に対して、どのくらいの儲けがあるのかを知ることです。
表面的なものと、実質的な考え方がありますので注意してください。

例えばアパート経営において、満室の場合の月収入が100万円だとします。この物件に1億円投資した場合は、年間1200万円の利益が想定されるわけです。

しかしよく考えてみますと、いつも満室とは限りませんし、立地条件などによっても入室の状況が変わってきます。
すぐに満室になったり、いつまでも空室が続いたりの差が生まれます。

その上に、固定資産税やメンテナンス費用、管理会社への支払いなど、物件を維持するための費用がかかります。
そうなると、維持費用を差し引いた実質収入で計算した方が良いということになります。
これを、実質利回りといいます。
表面の利益だけに振り回されないよう、注意しましょう。

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