賃貸経営の準備

利回りの種類

賃貸経営や不動産投資では利回りを重要視します。
ここでは不動産投資の表面利回りと実質利回りの2種類について解説します。

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不動産投資に深く関わる「利回り」

不動産投資を行う際は、立地や築年数といった物件の良し悪しだけでなく、「利回り」を意識することが非常に重要です。どんなに良い物件を選んでも、利回りが優れていなければ不動産投資を成功させることは難しいと言えます。
これは、投資金額に対する利益の割合のことを指します。不動産投資であれば、投資金額は物件を購入した際に生じた費用であり、利益は入居者から受け取る家賃収入です。年率で表されることが多く、数字が高ければ高いほど優れた投資案件であると判断できるのです。
不動産投資をする際は、利回りの数字や種類に注目して物件を選ぶことで資金効率の良い投資を行うことができます。しかし、物件広告では家賃を相場よりも高く設定することによって数字を良く見せていることもあるので、計算式を覚え自分で計算できるようにする必要があります。

表面利回り

不動産投資においては、二種類の利回りがあります。
一つが「表面利回り」です。これはシンプルな計算方法で、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。例えば、1000万円の投資用マンションを購入し家賃を月額10万円とした場合、10万円×12ヶ月÷1000万×100という計算式で求めることができ、12パーセントの表面利回りが期待できる物件と言うことになります。集合住宅を一棟購入した場合などは、全ての部屋に入居者が入ったという前提で計算します。
投資物件を探していると、この数字が高い物件が目に入ることが多いはずです。しかし、物件は購入した状態のままで賃貸物件として入居者を募集することが出来ない場合があります。リフォームなどの修繕費用が必要となることがあるため、物件の中身を確認することが重要です。

実質利回り

不動産投資においてより重要となるのが「実質利回り」です。
表面利回りと異なる点は、年間の家賃収入から諸経費を差し引き、さらに物件の購入価格に諸経費を足した数字で計算するという点です。計算式は家賃収入-諸経費÷物件の購入価格+諸経費×100となります。不動産投資に必要な費用を含めた数字が出せるため、最も現実的な数字を計算することが出来ます。
家賃収入から差し引く諸経費には物件の管理費や固定資産税などがあり、設備の修理費用や集合住宅であれば定期的な清掃費用や共用部分のメンテナンス費用も含まれます。物件の購入価格に足す諸経費には不動産取得税や登録免許税、不動産会社に支払う仲介手数料などが挙げられます。
不動産投資をする場合は、全ての支出を含めた実質利回りを考えることが重要なのです。

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