賃貸経営の準備

賃貸経営の利回り計算方法

賃貸経営の収益性を示す指標に「利回り」があります。
利回りはどのように計算すればよいでしょうか?また利回りの目安になる数値はどのくらいでしょうか?
ここでは利回りの計算方法について解説し、賃貸経営で利益を上げる方法を考えます。

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賃貸経営における「利回り」

利回りとは、賃貸の収益が優れているかどうかを示すための指標の一つです。細かい分類がありますが、一般的には物件の価格に対する年間の利益の割合で示されます。例えば、5000万円の物件が、年間で600万円の利益を生み出す場合に、利回りは12%と計算されます。物件の価格が違えば期待できる利益が変わってくることは容易に想像できるでしょう。ですから、価格が異なる物件を単純に利益だけで比較することはできません。そのために用いられるのが利回りという概念です。賃貸の物件が優れているのかどうかを判断するためには利回りを計算すれば、利回りの高いほうが収益性の面で優れていることがすぐにわかりますから、賃貸のいろいろな物件を取得する際に役に立ちます。また、ほかの資産運用方法でも利回りの概念が用いられますから、それらと比較するときにも便利です。

「利回り」「%」表示

利回りは、利益の割合だと考えれば分かりやすいです。一般的には年間に対する利益を指します。借りるときには「年利」という言葉を用いることが多いですが、これと同じだと考えれば分かりやすいでしょう。金融の習慣として1年間を対象にして割合を示すことが多く、そのために賃貸の利回りを計算するときも、期間を1年間に定めることが多いです。例えば、5000万円の物件が、月々50万円の利益を生み出すとします。この場合、年間で600万円の利益になりますから、利回りを計算するときには「600万円÷5000万円=0.12」とします。通常は、単位を%にします。この場合、12%の利回りになるわけです。このような計算になっていますから考え方は簡単です。例えば、利回りが10%なら、投資した資金を回収するのに10年かかることがわかるでしょう。

単純利回りで10%程度の確保がひとつの目安

利回りは年間の利益から計算することもありますが、物件情報として掲載されている利回りは、年間の賃料収入と物件価格から計算されています。これを表面利回りと呼ぶこともあります。取得する際に諸費用がかかりますし、ランニングコストもかかりますから賃料収入が純粋な利益になるわけではありません。実際に得られる利回りは、もう少し低くなると考えられます。ランニングコストは経営努力によって削減できますから、実際にどれくらい儲かるのかはそれぞれの経営次第だといえるでしょう。しかし、どうしてもかかってしまうコストなどもありますから、10%くらいの物件を確保しておくことが一つの目安です。いろいろな費用によって5%くらいは利回りが低下する可能性は十分にあります。また、リスクを考えれば純粋な利益として5%くらいはほしいと考えるのは妥当でしょう。それを考えれば、賃貸の物件の10%を目安としましょう。

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