不動産投資

相続税対策の中古マンション投資

相続税対策で中古マンションに投資する場合、より節税効果を高めるにはどうすればよいでしょうか?
ここでは土地や建物の評価額について解説し、効果的な相続税対策について考えます。

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土地の課税対象

相続税の課税に際して現金や有価証券、貴金属では額面金額や時価で計算されますが、土地の評価額については市場価格(時価)の8割程度に圧縮して計算されます。例えば1千万円で購入した土地であれば800万円相当の資産を相続するものとみなして課税されることになります。同じ土地に多くの戸数が存在する集合住宅の場合、課税対象となる財産の評価額の算定は土地と建物について別々に計算してこれらを足したものになります。すなわち全体の敷地面積を1戸あたりに分割した土地の市場価格から、2割程度差し引いた金額が評価の対象とされます。この方法で算定されたマンションの土地部分の評価額は相続税の課税の有無や、(実際に課税される場合)課税額に反映されることになるので、評価額が1円でも少なくなるようにした方が節税に有利に働くことになります。

建物の課税対象

相続税の対象となる財産のうち、マンションの建物部分についての評価額の計算方法は、新築時の土地の値段を差し引いて計算した分譲価格の5~7割程度に圧縮して算定されます。土地が2割引きなので建物部分の方が低く算定されることになります。一戸建て住宅と比較した場合、多くの戸数が入居する集合住宅は土地よりも建物部分の価格の方が大きく影響することになります。すなわち、同じ価格の土地付き一戸建て住宅よりも課税対象となる評価額が低く算定されることでマンションの方が節税効果が大きくなります。一般的に同じ建物でも高層階で南向きの部屋の方が人気があるので市場価格が高くなりますが、相続税の評価額の計算では階や部屋の向きなどに一切関係無く、単純に建物全体の価格を物件の面積の割合に応じて分割した価格で算定されます。ですから高層階で人気の高い部屋の方が市場価格と評価額の差が大きくなり節税効果が高いことになります。

中古ワンルームマンションを使った相続税対策

現在の遺産相続税の算定方法では、一戸建て住宅よりも限られた敷地面積で戸数が多い集合住宅の方が節税の効果が高くなります。相続税の節税を目的としてマンション投資を行う場合には、ファミリータイプよりも戸数が多い単身者向けのワンルームマンションの方が有利です。中古ワンルームマンション投資を利用すればファミリータイプよりも建物部分の評価額の算定割合が大きくなります。さらに賃貸物件として使用中の物件の方が自宅として使用するよりも評価額がより低く算定されます。ワンルームのほうがマンション市場での需要が大きいので売却して現金化する場合にも有利に働きます。それに加えて複数の人が相続人となっていれば、高額な一戸の物件を皆で相続(共有)するのではなく、各人が別々に相続できるようにした方が財産の分割が容易になります。

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