リスクを回避する土地活用・アパート経営とは?

土地活用で成功するためのリスク知識

土地活用やアパート経営に興味はあるけれど、「本当にうまくいくのか不安」という方も多い現代。しかし、「土地活用やアパート経営がうまくいく」とはどういう状態か? 何が「不安」なのか? すぐは言葉で表せない人も多いものです。今回は、土地活用のリスクとそれを回避する経営について考えます。

土地活用のリスクとは?

img-83-1 人間は漠然とした不安には対処法が思い浮かびませんが、不安の形がはっきりすればするほど、対策を立てやすくなります。土地活用のリスクも、その形がはっきり見えれば対策を立てることができます。
では、皆さんが「これからアパート経営を始めよう!」とする、その瞬間を想像してください。

資金にまつわるリスク

まず考えるのは「どのように資金を調達するか?」ということではないでしょうか? 多くの人は銀行から融資を受けることになり、「銀行融資を受けられるかどうか?」が、初めの関門となります。
融資を受ける金額が多額に上るため、金利が変動した場合には返済総額が大きく変わるリスクもあります。

経営にまつわるリスク

次にアパートが完成した頃に不安になるのは、どのようなことでしょう?
入居してくれる人は本当にいるか?」という不安が思い浮かびます。国土交通省が発表した平成26年5月の「建築着工統計調査(月報)」によると、持家、分譲住宅の着工戸数が減少している中で、貸家の着工戸数は前年同月比で15か月連続増加の状態にあることが分かっています。いっぽうで国の人口は限られているため、アパートが増えれば増えるほど競争が激しくなります。
それに、「せっかく建てたアパートが、火災で焼失してしまったら?」「建物が老朽化して修繕することになったとき、その資金はあるだろうか?」という不安も思い浮かびますね。

マーケットリスク

アパート経営を始めるとき、皆さんは「どのくらい家賃収入があるか?」を楽しみにしているでしょう。ただ、不景気によって家賃を下げざるを得なくなる、空き室が増加する、ということがあれば、家賃収入は予想より下がってしまいます。

流動性にまつわるリスク

マンションを手放したいと考えた時、買い手がつかず手放すことができないというリスクも考えられます。特に相続対策としてマンション経営を行う場合は、手元に残す現金・金融資産と不動産のバランスに注意が必要です。

土地活用「しないこと」のデメリット

img-83-2 アパート経営のリスクについて考えるうちに「何もしないで土地を保有しているほうがいいの?」と思うかもしれません。しかし、土地は「ただ保有しているだけ」で増える資産ではありません。それどころか、固定資産税の支払いが必要となることや、配偶者やお子さんに相続させる時に、多額の相続税を支払う必要が出てしまいます。
アパート経営をすると、所得税、住民税、固定資産税、相続税などの節税効果を期待できます。具体的な節税効果については、税理士をはじめとする専門家の助言を受けてください。

リスクを回避するマンション経営

資金にまつわるリスクを回避する

img-83-3 銀行融資は、受けやすい物件・受けにくい物件があります。たとえば、建物の法定耐用年数には木造モルタル住宅の法定耐用年数は20年、金属造4mm超住宅は34年、鉄骨鉄筋コンクリート造住宅は47年と差があります。法定耐用年数が長い建物ほど銀行融資を受けるやすいこと、そして法定耐用年数が尽きるまでにアパートローンの返済が終わるような返済計画の立て方が銀行に好まれることを知っておきましょう。
アパートローンの中には、固定金利のもの、あるいは金利の固定期間が長いものがあるので、これらの商品を選ぶと金利上昇リスクを回避することができます。

経営にまつわるリスクを回避する

アパート経営やマンション経営の肝は、「多くの入居者を確保し、長く住んでもらう」ことです。家賃保証やサブリースなど、空室が出ても一定の収入を確保する方法もあります。これらの制度にもメリット・デメリットの両方があることを知った上で利用し、空き室はできるだけ出さないことが大切です。
そのためには「入居希望者は、どのような物件に住みたいのか?」を、事前によく検討しましょう。たとえば学生が多い地域と高級住宅街では、入居希望者がアパートに求めるものが違うため、まずはニーズを把握することが必要。さらに入居者同士のトラブルへのフォロー、建物のメンテナンスなどをきめ細かく行い、長く住んでもらう工夫が必要でしょう。
火災・災害によるリスクには適切な保険に加入し、損失への補償を受けることができます。ただし、相応の保険料を負担することになるので、過不足のない補償が得られるよう、保険設計をすることが必要です。

流動性にまつわるリスクを回避する

相続対策としてアパート経営やマンション経営を行う場合、納税資金や遺族の一定期間の生活費を現金・金融資産、あるいは保険という形で別に確保しておくと良いでしょう。納税が無事に済ませ、遺族がマンションを保有し続けることができるなら、家賃収入を引き続き得られるというメリットもあります。

マーケットリスクを回避する

アパート建築やマンション建築を始める前に、綿密な市場環境調査を行います。この点は、土地活用や賃貸経営のプロに依頼するほうが安心でしょう。人口動態や土地周辺の環境、既存物件の状況などを調査し、地域・入居希望者のニーズに合ったアパート経営を行うことがマーケットリスク回避につながります。

まとめ:豊かな老後を迎えるために

日本人の平均寿命は男性が79.94歳 、女性が86.41歳(簡易生命表、平成24年による)。年金受給年齢の引き上げも予想されているため、老後の生活費をどのように確保するかが、今後ますます問題となります。土地活用や賃貸経営によって収入を確保することができれば、精神的にも安定した老後を過ごすことができるでしょう。
土地活用にはリスクがつきもの。高齢になってから資産を失った場合、「働いて損失を埋める」ということが難しくなります。そのため、リスクを抑えながら土地活用を行う必要があるため、事前に正しい知識を身につけ、現代のさまざまある建築プランを比較して最適な土地活用・アパート経営を行うことが必要なのです。

金融ライター河野陽炎 プロフィール
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