土地活用・アパート経営の間違った活用法

最初のチェックポイント

アパート建築やマンション建築には、マイホームを購入するよりはるかに高額の費用がかかります。ローンの返済や生活費の確保の事を考えると、10年後、20年後も土地活用を続け、利益を上げていく必要があり、徒手空拳で始めるわけにはいきません。

他人任せのアパート経営やマンション経営は最大の間違い

img-84-1 土地活用・アパート経営を成功させるためには、
・オーナー自らが土地活用について勉強する
・アパート経営やマンション経営のプロと手を組む
この両方が必要です。オーナーが賃貸経営の知識を完璧に身に着けるには時間がかかります。いつまでも勉強ばかりして、スタートを切ることができないでいると、年齢や健康面の問題でアパートローンの借入が難しくなるかもしれません。
そこで、建設会社や不動産会社、銀行、会計事務所などのプロに相談しながら、アパート建築やマンション建築に着手すると良いでしょう。ここで必要なことは「自社の利益さえ上がれば、オーナーの利益はどうでもよい」という悪質な業者と、「自社が利益を上げ、オーナーにも家賃収入をはじめとする利益を上げてもらい、双方が幸せになろう」という業者を賢く見分ける必要があるということです。
そのためには、
「こんなにたくさん家賃収入が見込めますよ!」
と、甘い事業計画を持ち込む営業マンの言葉をうのみにせず、実現可能な収支計画なのかどうか、オーナー自身が見極められる知恵をつけることが大切です。

土地活用のパートナー候補とは?

img-84-2 不動産オーナーに
「土地活用で利益を上げませんか?」
「マンション経営やアパート経営は、安定収入を得られ、相続対策にもなりますよ」
と勧める会社は、オーナーの利益だけを考えているのではなく、当然ながら自社にとっての利益も考えています。では、土地活用をする人が増えると利益が上がる会社とは、どんな会社でしょう?

建設会社

建設会社は、アパート建築やマンション建築の件数が増えれば、それだけ自社の利益が上がります。逆に言えば「工事を請け負うことができれば、それで利益が上がる」のが建設会社。その後の賃貸経営について、細かなフォローを行ってもらえる建設会社を選ぶことが必要です。また土地の所在地・周辺環境によっては駐車場経営などが向いている場合もありますが、建設会社としては利益が上がりにくいため、そのようなアドバイスをあえてしない、という会社もあります。会社の勧める言葉をうのみにせず、不動産オーナー側でも事業収支計画書の内容を吟味する、場合によってはセカンドオピニオンを受けるという慎重さが必要でしょう。

不動産業者

不動産の売買や賃貸経営などを行っている不動産業者は、「どこに、どのようなアパートやマンションを建てるべきか」の事前調査を綿密に行い、利用者のニーズに合わせた賃貸経営を行う計画を立ててくれます。ただ、先述の建設会社とは異なり「既に建物ができ上がってからが不動産業者の出番」という姿勢の業者もあるので、建築・施工に関する計画や施工管理そのものは不動産オーナーが心を砕かなければいけない場合もあります。

銀行・金融機関

銀行は、アパートローンの融資を行うことで利益を上げます。銀行は貸したお金を返してもらわなければなりません。不動産オーナー側が事業収支計画をきちんと立て、アパート、マンションの資産としての価値などを数値できちんと説明できる状態にしなければ、良きパートナーとはなってくれません。

会計事務所・税理士事務所

会計事務所が相続対策としての土地活用を勧めるケースがあります。この場合は、不動産オーナーの感情の高ぶりに注意が必要です。そもそも「相続対策について専門家に相談しよう」と決意する時点で精神的に高揚しているかもしれません。また相続対策というのは、土地活用だけではなく、金融資産や自宅の取扱いを決め、遺言書を作成することなど他にもさまざまなことを行う必要があります。そのような中で、アパート経営やマンション経営について冷静な判断を行うことができるのか、その点に注意しましょう。

会社の経営状態も必ずチェックを

img-84-3 せっかく選んだ土地活用のパートナーが、もし急にいなくなったらどうしますか? 特に、アパート建築やマンション建築の途中で、建設会社が倒産してしまった場合には、賃貸経営をスタートすることすらできません。家賃収入が得られないのに、銀行融資の返済がスタートしてしまうとなれば、生活すらままならなくなります。
パートナーを選ぶ際には、経営状態を必ずチェックしましょう。上場企業ならば会社のIR情報を開示しているはずです。非上場企業でも、営業マンに直接頼めば開示してくれることが多いです。情報開示のない会社、最新のデータを出してくれない会社、借入金の割合が以上に高い会社などには注意が必要です。

まとめ:土地活用成功の秘訣とは

土地活用を成功させるには、オーナー自らがアパート経営、マンション経営について知識を得るとともに、信頼できるパートナーを得ることが必要。アパート建築やマンション建築の終わりは決してゴールではなく、そこから数十年にわたって道は続いていきます。
だからこそ、数多くの会社や事務所を比較検討し、信頼できるパートナーとともに歩んでいくことが必要なのです。

金融ライター河野陽炎 プロフィール

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