土地相続で知っておく3つのポイント

土地相続の手続きの流れ

遺産相続において、土地を相続する方は多いことでしょう。住んでいる土地だけではなく、貸している建物の土地など数多く所有されているケースにおいては、どのように相続手続きをしたらよいか戸惑うケースもあると思います。
今回は「土地相続の手続きの流れ」について解説していきます。

相続する土地がどこにあるか調べる

img-86-1 相続で土地を受け継ぐことはよくあることですが、自宅だけではなく、他にも土地を持っている可能性がある場合にはどのように探せばよいでしょうか。長年一緒に住んでいる場合には、そうした財産がどこにあるのか話の中からある程度把握できたり、遺言書があれば対応なのかもしれません。
しかし、長年行き来がなかった場合や、代襲相続により土地を相続する場合には、どこにあるのかわからないといったケースも多いことでしょう。この場合の一つの方法として、「名寄帳」を見るという方法があります。

相続人だからこそ調べることが可能

相続人であれば、相続財産にどんなものがあるかを調べることは可能となっています。土地の場合には、各市町村において土地家屋資産課税台帳(名寄帳)がありますので、そこから被相続人(亡くなった人)が土地を所有していないかどうか調べることが可能です。
例えば、「生前に〇〇に土地を所有していると言っていた」、「△△の土地を持っているから、固定資産税を払っていた」といった情報がある場合には、その土地のある市町村にて名寄帳を調べてもらうと所有が判明するかもしれません。

借地権がある場合も

場合によっては、所有する土地ではなく、借地権があるといったことが判明する場合もあります。借地権とは、第三者が所有する土地を借り、その土地に自己所有の建物を建てる場合に、土地を借りた人の権利に該当します。
「地代をこれまで支払っていた」という場合には、借地権が存在する可能性があります。借地権もれっきとした財産であり、大都市にある場合や駅から徒歩数分といった場合には数千万円~数億円といった単位になることもあります。なお、借地権は、その敷地の価格に借地権割合を掛けることで求めることができます。

土地相続の手続きの流れを知る

img-86-2 それでは土地相続の手続きの流れを解説しましょう。土地相続の手続きのおおまかな流れは下記のとおりとなります。これは、土地相続だけではなく、遺産相続全般にも言えることですので、万が一の場合に備えて知っておきましょう。

遺言書の有無を確認する

まず、遺言書があるかどうかを確認します。もし遺言書が自宅にあるといった場合には、家庭裁判所で検認を行う必要があります。封を勝手に開けてしまうと無効となる恐れがあるため、注意してください。

相続する土地がどこにあるか調査を行う

上記のとおり、相続する土地がどこにあるのか調べる必要があります。

相続人による「遺産分割協議」を行う

遺言書どおりに分ける場合にはあらためて話し合いを行う必要はないといえますが、遺言書がない場合や遺言書どおりにはわけないといった場合、「遺産分割協議」を行う必要があります。
土地を誰が相続するか、といった話し合いはこの中で行われることになります。この遺産分割協議が進まなければ、土地や建物の名義を変更することはできません。
なお、相続人全員が合意できるように遺産分割協議は行う必要がありますが、相続人全員が同じ場所に集まって協議をしなければならないわけではありません。電話やメール、手紙などを利用しながら話し合いを進めることも可能です。

「遺産分割協議書」を作成する

相続人合意により遺産分割協議が成立した場合、「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書には形式や書式に特に決まったルールはありません。なお、土地や建物に関しては登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている通りに書く必要があること、相続人全員の署名と実印の押印が必要になります。
また、遺産分割協議書は1通だけの作成で構わないのですが、相続人間でのトラブルをなくすためにも、相続人の数だけ同じものを作成するといった対処は必要かと思われます。
特に、土地や建物に関して言えば、遺産分割協議書に登記簿謄本通りに記載がない場合には無効となる恐れがあります。この場合には、不動産の名義書き換えができなくなる場合も想定されますので注意してください。

遺産分割で合意後、申告と納税を行う

img-86-3 遺産分割で合意したのち、受け継ぐ財産に応じて相続人は相続税を納付することになります。相続税はいつまでに納付すればよいのでしょうか?

相続税の申告期限は10ヵ月以内

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。一般的には被相続人の亡くなった日の翌日から10ヵ月以内と考えましょう。もし、この期限内に現金で一括納付することができない場合には、延納(相続税支払期間を延期してもらうこと)または物納(相続などで取得した財産そのもので相続税を支払うこと)を行うことになります。
なお、この延納、物納を希望する方は、申告書の提出期限までに税務署に申請書などを提出して許可を受ける必要がありますのでご注意ください。
こうした流れにより、土地相続を行うことができると考えてください。

まとめ:土地相続では調査と遺産分割協議がポイントとなる

土地相続を行うにあたり、相続発生から10ヵ月間はバタバタとなる可能性があります。なぜならば、相続税の申告期限から考えると、遺産分割協議は10ヵ月以内に済ませる必要があるからです。
土地相続の際には、上記で示したように「土地の調査」と「遺産分割協議」がポイントになります。慌てず対応し、確実に土地相続ができるようにしておきたいものです。

ファイナンシャルプランナー伊藤亮太 プロフィール
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