必見!押さえておきたい理想の土地活用・活用事例3つのポイント

事前調査編

土地活用・アパート経営を成功させるためには「事前の調査」「スムーズな事業開始」「長期的視野に基づいた経営」の3つがポイントとなります。今回はアパート建築やマンション建築に取り掛かる前の調査について、皆さんと共に考えていきます。

土地活用成功のための事前調査とは?

img-89-1 土地は動かすことができません。そのため、周りの環境・ニーズに合わせて、アパート建築、マンション建築を行うという考えが必要です。
ただ、オーナーの方が「もう賃貸住宅がたくさん建っている地域だから、これ以上建ててもニーズはないだろう」と思い込んでしまうと、ビジネスチャンスを逃すかもしれません。本当にニーズがない場合もありますが、逆にその地域では賃貸住宅がまだまだ不足していて、「空き室さえあれば、その地域に引っ越したい」という人が、多く存在するという地域もあるからです。
また「賃貸住宅が全くない地域だから、これから新しく賃貸経営を始めるには有利なはずだ」という思い込みもよくありません。たとえば、その地域が通勤・通学に極めて不便だったり、ショッピングセンターや医療施設が不足していたりする場合、わざわざそこで賃貸住宅を借りようという人は、現れないものです。
このような見極めを行うために、不動産オーナー自身が周辺環境をよく調べ、賃貸経営について勉強する必要があります。
間違っても、建設会社や銀行の営業マンの「初期投資は確実に回収できる地域です」「賃貸経営に向いている地域です」という言葉を鵜呑みにせず、オーナー自身が納得できる状態にするということが必要です。

顧客ターゲットの具体化

img-89-2 地域によって「どのような顧客が多いか?」は異なります。たとえば若い単身者のニーズが多い地域ならば、単身者向けアパートが、子育て中の世帯が多い地域にはファミリー向けマンションが、顧客に歓迎されるでしょう。
また、単身者にも学生・社会人の別、男女の別などがあります。学生向けアパートが必要とされる地域か、社会人向けマンションを建てるべきか、検討しなければなりません。
この作業には、市区町村が発表する世帯別人口動態に関する資料が参考になります。自治体のホームページ等で閲覧することができるので、ぜひご覧ください。

顧客ターゲットを具体化するメリットとは?

たとえば、女性専用マンション建築を決めた場合、女性に好まれる間取りを取り入れ、セキュリティを強化することなど、具体的にどのようなマンション建築をすべきかが明確になります。
また、女性専用マンションは住人にとって「お互いが女性同士とわかっているので、安心して暮らせる」という意味があります。しかし「外部の人に、女性専用であることを広く知らせると、かえって住民の安全が脅かされる」とも言えます。このような点に注意した宣伝方法を考える必要があります。
このように、顧客ターゲットを明確にすればするほど、物件の構成や広告宣伝の仕方、好まれる家賃設定などが明らかになります。

法令上の制限も確認する

img-89-3 マンション建築やアパート建築に取りかかる前に、様々な法令によって建物の大きさ、高さ、周辺環境への影響などが規制されていることを知りましょう。たとえ安い建築費用で賃貸経営を始めたとしても、耐震強度偽装問題や消防法違反などの問題を起こしてしまうと顧客の信用を失い、数十年後の事業成功はとても見込めなくなります。
どのような規制があるのか簡単にご紹介しますが、以下の簡単な説明をお読みいただくだけでも、規制を全てクリアするためには、専門家に相談することが必要だとお分かりいただけるでしょう。

建築基準法

建築基準法は「建物」を建てる場合に必ず確認しなければならない法律と言えるでしょう。建物の大きさ(建ぺい率、容積率など)、道路に関する規制(接道義務、セットバックなど)、高さに関する規制などが設けられています。

都市計画法による制限

都市計画法は、計画的に街づくりを進めていくため、12の用途地域を設定しています。建ぺい率や容積率の制限が設けられている地域もあり、事前にチェックして、適合するアパート建築、マンション建築を行うようにします。
また、準防火・防火地域では建物を準耐火および耐火構造にしなければならないといった定めもありますので、法令遵守を徹底しましょう。

自治体ごとの条例

自治体ごとに様々な条例で、建物の大きさや高さの制限や、独自の課税制度などが設けられています。

まとめ:数十年後を見据えた事業計画を

賃貸経営や土地活用を持ちかける営業マンは、不動産オーナーのためだけではなく「自社・自行の利益のために、とにかくアパート建築やマンション建築を始めさせてしまおう」という姿勢でやってくることがあります。このとき「納得いくまで考えさせてほしい」と、計画の強引な進行を止められるのは、オーナー自身しかいません。
賃貸経営には数十年後を見据えた事業計画が必要と心得えておき、くれぐれも「周囲が始めよう、始めようと勧めるから」という理由だけで、安易にスタートを切らないこと。数ある建設会社や設計事務所などを比較検討し、数十年後の情景が見えてくるほど詳細な計画を立てることが必要なのです。

金融ライター河野陽炎 プロフィール

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