必見!押さえておきたい理想の土地活用・活用事例3つのポイント

スムーズな事業開始編

「土地活用・アパート経営を始めよう」と決めてから、実際にアパート建築、マンション建築に取り掛かるまで、そして入居者を募集して収益が上がり始めるまでには、時間がかかります。できるだけスムーズにアパート経営やマンション経営を始め、収益を上げることができるよう計画的に取り組みましょう。

思い立ったら勉強

img-90-1 「思い立ったが吉日」という言葉があります。何かを始めようと思ったら、日を選ばずにすぐ始めるのが良いということです。アパート経営やマンション経営も、オーナー自身が決意を固め、動き出さなければ何も始まりません。しかし「思い立ったので、とりあえずアパート建築、マンション建築を始める」「細かいことは後から詰めていく」という考えでは、決してうまくいきません。
まずは賃貸経営についてオーナー自身が勉強をし、信頼できるパートナーを見つけることが必要。「思い立ったら勉強」が大切なのです。
まずは、土地活用スタート時のスケジュールについて、大まかな流れを把握しましょう。

賃貸経営を始めるまでの大まかな流れ

img-90-2 賃貸経営を始めると決めてから、アパート建築、マンション建築の着工までは、短くて3か月、長くて7カ月はかかります。いったん着工してしまえば計画変更は容易ではありませんので、時間を掛けて検討すべきです。しかし、複数の業者に見積もりを出してもらってから、決断までに1年も2年も時間を掛けてしまうと、迷いばかりが増えて進めないという状態になるので注意してください。

まず土地活用の可否・方法について検討

土地活用には、今まで更地だった土地に、オーナーや親族の住居を建てて住むという方法、駐車場経営、賃貸経営、賃貸併用住宅、戸建賃貸などの様々な方法があります。この中でどの活用法が向いているのか検討します。

賃貸経営を決めた場合

その地域ではどのような物件のニーズが高いのか調査し、入居者のターゲットはどうするのかを決めます。法令による規制や、地盤についても確認し、その土地に建てられる建物の大きさや形状を検討します。
この時点で、法令や建築に関する専門家の力が必要です。賃貸経営の専門家を擁する建設会社、コンサルティング会社、銀行、その他数社に相談、見積り依頼をしましょう。この時点は1社に決める必要はありません。複数の業者が提示するプランを比較検討することが大切です。

事業収支計画の確認とパートナーとの契約

建物の大きさ、ターゲットとする顧客層が決まれば、建物の完成イメージ、外構、駐車場・駐輪場の有無、エレベータをつけるか、間取りはどうするか、家賃はどの程度の金額が妥当かを具体的なプランを決定することができます。
複数の業者から事業収支計画書を出してもらい、正式に依頼するパートナーを決めます。アパートローンの選定と申込もこの時期に行います。

「3月完成」は大事だけれど

img-90-3 アパート建築、マンション建築は「いつまでに完成させたいか」を定め、その時期に間に合うように着工しなければなりません。
注意したいのは「アパート、マンションの入居希望者は、年度の変わり目である2月から3月頃には物件探しを始めている」ということです。その時期にアパート経営、マンション経営をスタートさせることができれば、集客の苦労が少ないです。
逆に、4月、5月に入り、既に引越しを済ませた人が大半という時期にアパート経営、マンション経営を始めてしまうと、入居希望者そのものの数が少ないため不利になります。利用者との契約更新は2年ごとに行う場合が多いですが、初めの契約時期が需要の端境期であった場合、契約更新の時点が再び端境期にあたってしまい、集客の苦労をしなければなりません。

完成を急がせる業者には注意

このような事情を踏まえて、業者側が使う常套句があります。
「契約を急がなければ、3月完成に間に合わない」
というものです。
ただ、賃貸経営は何十年も続けて収益を上げていく事業ですので、納得のいく条件でアパート建築、マンション建築を行わなければなりません。また、業者側が多くの新規物件を抱えている状況では、丁寧な作業が行われないという可能性もあります。「ギリギリ3月完成に間に合う」というスケジュールを組んだ場合は、工事中の台風をはじめとする気象条件の影響で完成時期がずれ込んでしまい、結局間に合わないという事態も起こり得ます。

12月~1月完成を目指す

入居希望者が物件探しを始める2月、3月に工事が完了していると、入居希望者にアパート、マンションの内覧をしてもらうことができます。
また、工事業者が提示するスケジュールは、何らかの事情(内装のキズ、よじれなど)で工事の手直しが必要となる場合にかかる時間は考慮されていません。1月頃までに不具合を発見できれば、余裕をもって手直しを行ってもらうことができます。

まとめ

土地活用は、「始める」と決めてからパートナーと契約するまでにおよそ半年、着工から完成までにおよそ半年と、スタートまでに時間がかかる事業です。その上、利用者のニーズが高まる毎年3月頃という時期を考慮しながらスケジュールを組むことになります。
そのため、複数の業者を比較検討して、必要以上に着工を急かすことのない、信頼できる業者と共に事業をスタートしましょう。

金融ライター河野陽炎 プロフィール

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