必見!押さえておきたい理想の土地活用・活用事例3つのポイント

長期的視野に基づいた経営編

賃貸経営を決めた場合、考えなければならないのは「20年~40年後にオーナーの人生はどうなっているか? ご家族はどういう状況か?」という点です。アパート建築、マンション建築に取り掛かる前に、ご家族との合意を形成し、オーナー自身が賃貸経営に携われなくなった後、ご家族に経営を引き継ぐための準備をしておきましょう。

ランニングコストを考慮した事業収支計画を

img-91-1 建物は、完成したときから老朽化が始まり、メンテナンス費用が必要となります。それと同時に、オーナーやそのご家族も年齢を重ねていきます。現在は仕事を持ち、安定した収入がある方であっても、10年後、20年後には定年退職を迎えるかもしれません。そうなれば給与収入が減ることは避けられません。「建物のメンテナンス費用を、必要な時になってから捻出する」ということは、年を追うごとに難しくなると考え、あらかじめメンテナンス費用を考慮に入れた事業収支計画を立てましょう。

修繕費用、メンテナンス費用の種類

1つは、入居者が退去する場合の「原状回復費用」です。退去する人がいたとしても、築年数が短い間は原状回復費用がかさみません。しかし、年数が経過するにつれ、費用がかさむ傾向があります。入居者の出入りが激しい場合は支出する回数が多く、ファミリー向け物件などで出入り少ない場合は、支出する回数も少ないと言えます。
次に設備の故障や破損、塗装や金具などの経年劣化、共有部分の蛍光灯など消耗品を交換する費用を、継続して見込んでおくことも必要です。
そして、大規模修繕のための費用を積み立てていく必要があります。外壁、屋根などは、およそ15年程度で修繕を行う必要があると言われます。修繕の時期を初めから計画に入れておき、費用も確保しておきましょう。
この他にも、植栽の手入れ、外構全体のメンテナンス、共有部分の清掃などの費用を考慮に入れてアパート経営、マンション経営を行っていく必要があります。

親族の合意を得る

img-91-2 賃貸経営は現在のオーナーの代だけで完結することは少なく、子や孫の世代まで影響する大きな事業です。それだけに、銀行から融資を受ける金額も巨額に上り、ご家族の中には反対する人もいるかもしれません。とはいえ、ご家族の合意と協力なくしては、賃貸経営の成功はありえないのです。
まずは「銀行融資を受けてでも土地活用を考える理由」を、オーナーからご家族へきちんと説明し、合意を得ましょう。相続対策としての土地活用の場合は、遺産の分割方法について、配偶者や子との間で話し合うことが大切。また将来、アパート経営、マンション経営を引き継ぐのは誰か、オーナーの経営方針、経営上注意したい事などを、遺言書やエンディングノートなどで書き残しておき、遺された人々が困らないように配慮します。
アパート建築やマンション建築の初期段階から「親族の意見を求める」「一緒に工事の進行具合を見に行く」などの方法で、経営に関わってもらう意思があることを、親族にも知らせておきます。実際、間取りを考える上で、台所に立つことの多い奥様の意見は非常に参考になります。また、若い世代に向けた物件を建てる予定なら、年齢の近い息子・娘世代のセンスを活かしたほうが、入居希望者に好印象を与えられることが多いです。

トラブルは早く解消する

img-91-3 たとえば、エントランスにごみが散らばっていた場合、すぐに気付いて片付けることができれば、ゴミトラブルはそれ以上、大きくなりません。しかし、ゴミがいつまでも放置されていると、住民の皆さんは嫌な気持になり「住み心地が悪い」と感じるかもしれません。退去する人も増えてしまうでしょう。
また、塵1つないエントランスにゴミをポイ捨てする人は少ないですが、既にゴミだらけの場所には、ポイ捨てする罪悪感が薄れます。このようなトラブルを防ぐには「ゴミを早めに片付けること」が大事です。
また、家賃を滞納した人がいるとします。1か月分の家賃であれば、単なる入金忘れかもしれませんし、少し話し合えば入金してもらえるでしょう。しかし、2か月、3か月と長期にわたる滞納の場合、滞納額が多くなるため、入居者が支払いをしづらい状況に追い込まれます。
このようなトラブルを放置するうちに、近隣の人々に「いつも散らかっているアパート」「なんだかトラブルの多いマンション」と警戒されるようになると、入居希望者がますます減ってしまい、賃貸経営が上手くいかなくなります。「トラブルを抱えたままで、アパート経営、マンション経営をご家族に引き継がなければならない」となるとご家族もたまったものではありません。
長期的に賃貸経営を成功させるために、「トラブルは早く解決する」ことがとても大切なのです。

まとめ

賃貸経営や土地活用はオーナーだけではなく、ご家族の合意を得て、共に取り組んでこそ成功する事業です。数十年後を見据えた経営を行うこと、親族の協力を得ること、相続問題が起こらないよう対策することなどが必要。
賃貸経営のパートナーを選ぶなら、複数の業者を比較検討し「オーナーの今だけではなく、ご家族全体の数十年後の姿を見据えた取り組み方を、指し示してくれるかどうか」を基準に選び出すようにしましょう。

金融ライター河野陽炎 プロフィール

必見!押さえておきたい理想の土地活用・活用事例3つのポイント

  • 次へ
  • 次へ
  • もどる
  • 結果を見る
  • もどる

協力企業インタビュー

  • 東京セキスイハイムインタビュー
  • 大東建託インタビュー
  • 旭化成ホームズインタビュー
  • 株式会社MDIインタビュー
  • スカイコート株式会社インタビュー
  • 株式会社セレコーポレーションインタビュー
  • 土地活用に関する用語集