土地活用・アパート経営の税金・節税対策の知識とポイント

サラリーマンでもできる節税方法

アパートやマンション経営を行うと良いことはあるのだろうか?そう疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。実は賃貸収入以外にも様々なメリットが存在します。最近ではサラリーマンの方でも1Rなどのマンション投資を行う方も増えています。一体どんなメリットが存在するのでしょうか?

必要経費を差し引くことで、節税対策に

img-92-1 アパートやマンション経営を行うと、家賃収入を得ることができます。しかしながら、家賃収入に対して税金がかかるわけではありません。アパートやマンション経営にかかる費用を差し引くことができるのです。

不動産所得の計算方法

家賃など不動産から得られる所得は不動産所得に該当します。不動産所得は、家賃収入-必要経費により求めることができます。
主な必要経費には大きく2種類あり、一つは実際には出費は伴わないものの税務上の経費として差し引くことができるもの、もう一つは実際の経費として差し引くことができるもの(例:ローン金利、固定資産税、火災保険料、管理費など)です。
これら費用のうち、特に減価償却費や青色申告特別控除といった実際の支出を伴っていないにも関わらず費用として差し引ける点がアパートやマンション経営の大きなメリットになります。しかもこれらの金額はある程度まとまった額になるため、不動産所得を減らす、つまり節税対策として大きな効果を発揮するといえるのです。

様々な必要経費

img-92-2 主な必要経費のうち、実際に支出を伴わないにも関わらず費用となる「減価償却費」、「青色申告特別控除」についてどんな仕組みとなっているのか解説します。

減価償却費

減価償却費とは、建物などのように時間の経過とともにその価値が目減りしていく資産について、その目減りした分を経費として差し引くことができるものになります。
サラリーマンを含め、個人でアパートやマンション経営を行う場合には、減価償却方法は原則「定額法」(毎年一定金額を経費とする)となりますが、減価償却の届出を行うことにより「定率法」に変更することができます。
定率法の場合には、当初の経過年数においては定額法の場合よりも減価償却費の額が大きくなるため、必要経費の額が大きくなり、税金を大きく減らすことが可能となります。

青色申告特別控除

アパートやマンション経営において、「青色申告」を行うことで、最高65万円の青色申告特別控除が適用可能な点も大きな魅力です。青色申告とは、貸借対照表や損益計算書といった帳簿を作成し、確定申告の際にそれらの書類を提出する税金の申告方法をさします。
青色申告を行うためには、帳簿をつけるといった手間はかかりますが、所得から青色申告特別控除が差し引けるため、節税効果は大きいといえます。
また、青色申告を行えば、仮に不動産所得で損失が発生した場合、翌年以降3年間にわたって繰越控除が可能ですし、配偶者や子供などへ給料を支払う場合には「専従者給与」として全額必要経費に算入することができるようになっています。こうしたメリットを生かすことで、大きく節税につながるといってよいでしょう。

サラリーマン必見!損益通算が可能!

不動産所得以外にも所得がある場合、他の所得も合計したうえで所得税や住民税といった税金がかかる仕組みとなっています。
そのため、不動産所得が赤字となった場合には、他の所得と合算することで税金を減らすことが可能となっています。これを「損益通算」といいます。赤字を他の所得から差し引けるのは、不動産所得の他、事業所得、山林所得、譲渡所得のみとなっていますので、アパートやマンション経営においてはこの有利な仕組みが使えることになります。

給与所得と不動産所得を損益通算

不動産所得がなぜ赤字になるかといえば、上記にある減価償却費において定率法を利用すれば、初年度や次年度などにおいては、大きく費用を計上することができるからです。こうした経費は実際に支出する費用ではないため、アパート・マンション経営者には負担となるものではありません。
しかしながら減価償却費や青色申告特別控除などを経費として計上することで、家賃収入を上回る費用が発生するケースは多いといえます。
サラリーマンの方のように、給与所得など他の所得がある場合には、不動産所得から発生した赤字は差し引くことができますので、給与所得から支払った税金が還付されることにつながります。こうしたメリットを享受できるサラリーマンの方や他の所得を得ている方は、節税面からアパート・マンション経営を行う意義は大きいといえます。

まとめ:アパート・マンション経営による節税効果は大きい

アパートやマンション経営において、様々な必要経費が差し引けるメリットがあることをご理解いただけたでしょうか?特に出費は伴わないものの税務上の経費として差し引くことができる点、赤字が出た場合には他の所得と損益通算できる点が大きなメリットです。
節税対策として、アパート・マンション経営を行ってみませんか?

ファイナンシャルプランナー伊藤亮太 プロフィール

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