土地活用・アパート経営の税金・節税対策の知識とポイント

土地活用やアパート経営に効果的な節税とは?

土地は持っているが更地で特に利用していない。設営が簡単だから青空駐車場で運営している。そんな方にとって固定資産税は重くのしかかっていることでしょう。しかしながらアパートやマンションを建設し賃貸した場合には、固定資産税などの税金を軽減することが可能です。今回は、土地活用やアパート経営に効果的な節税方法について解説します。

アパートやマンションの敷地であれば固定資産税が1/6に!

img-93-1 アパートやマンション経営を行うと、更地や青空駐車場に比べて固定資産税や都市計画税が軽減できます。建設資金はかかるといえますが、その後の経営期間を考えれば、税金が軽減できるメリットは大きく、またアパートやマンションとして資産を築くことにもなります。果たしてどのぐらい軽減できるのでしょうか?

固定資産税は1/6まで軽減可能!

更地や青空駐車場で経営する場合に比べ、アパートやマンション経営では土地の固定資産税は、1戸につき200㎡までに関して1/6に軽減することができます。また200㎡を超える部分に関しては、1/3に軽減可能です。
固定資産税は、毎年1月1日に土地や建物などを所有している人にかかる税金であり、毎年かかることを考慮すると、賃貸収入を得ることができるアパートやマンションを建て、土地の固定資産税を軽減することの意義は大きいといえます。

都市計画税は1/3まで軽減可能!

同様に、都市計画税も軽減されます。更地や青空駐車場で経営する場合に比べ、アパートやマンション経営では土地の固定資産税は、1戸につき200㎡までに関して1/3に軽減することができます。また200㎡を超える部分に関しては、2/3に軽減可能です。
なお、都市計画税は、市街化区域内の土地家屋が対象となりますが、その税率は全国一律というわけではなく、固定資産税評価額の0.3%を上限として課税されます。

相続における評価も下げることが可能!

img-93-2 アパートやマンション経営を行った場合、その土地は「貸家建付地」と呼ばれ、更地や自用地(自宅など自身で利用する土地)に比べて評価額を低く抑えることが可能です。また、建物を建てた時に、借入れを行っている場合で、相続が発生した時には残った借入金は相続財産から差し引くことが可能です。
こうした点から相続税対策においても、土地をうまく活用することは重要といえます。

土地の評価額の引下げ

貸家建付地の評価額は、自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)で求めることができます。仮に自用地評価額が1億円であり、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%だとすると、
貸家建付地の評価額=1億円×(1-0.7×0.3×1)=7,900万円
となります。更地や青空駐車場であれば1億円の評価となるところを、7,900万円で評価されるわけですから、相続税対策としてアパートやマンション経営は有効であることがわかります。

建物の評価額も下げることができる

更地や青空駐車場であれば、建物の評価がなく売却はしやすいといえますが、資産という観点から見た場合、相続時にはアパートやマンションの建物の評価も下げることができ、また借入金がある場合は相続資産から差し引けるため、節税は可能といえます。
なお、貸家の場合、評価額は固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)で評価されますので、通常の評価額(固定資産税評価額)よりも低く評価され、節税につながります。

小規模企業共済を活用し節税する方法も!

img-93-3 アパートやマンション経営を行う方で、さらなる節税を考えたい場合には「小規模企業共済」に加入する方法があります。小規模企業共済は、不動産所得や事業所得のある小規模企業者が加入できる退職金制度であり、国の作る共済制度になります。

毎月の掛金が全額所得控除に!

小規模企業共済は、毎月の掛金が小規模企業共済等掛金控除となり、全額所得控除となります。つまり、所得税や住民税を減らす効果があります。小規模企業共済は、月額1,000円から7万円まで500円刻みで掛金を支払うことができ、予定利率は1%となっています。
しかも、加入時の年齢制限はないため、節税、運用の両方からアパートやマンション経営者には好都合な制度といえます。
年金や一時金で受け取ることが可能であり、アパートやマンションの賃貸収入とセットで受け取るといったことも可能であるため、老後のリタイアメントプランを設計する時にも活用できます。
その他、小規模企業共済には貸付制度もあるため、低利で資金を借りることも可能となっています。

まとめ:アパートやマンション経営では節税対策が豊富!

アパートやマンション経営を行うことで、更地や青空駐車場よりも固定資産税や都市計画税が軽減できます。また、相続対策としても評価額を引き下げることができるため、現金や更地で保有するよりも有効といえます。
その他、不動産所得を得る人であれば、小規模企業共済を活用することで退職金を貯めることができ、またその掛金を全額所得控除できます。アパートやマンション経営を行う場合、節税する方法はさまざまです。もし土地活用でお考えの方、アパートやマンションを建てることも検討してみるとよいかもしれませんね。

ファイナンシャルプランナー伊藤亮太 プロフィール

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