賃貸併用住宅の基礎知識

賃貸併用住宅の仕組

賃貸併用住宅は自宅の一部を賃貸住宅にした物件です。
住宅ローンが組めたり、家賃収入を得られるなどのメリットがあります。

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賃貸併用住宅とは…

賃貸物件の一部が住居になっている住宅のことです。
入口を賃貸部分と分けたり、フロアで分けたり
構造も各メーカーにより、木造、軽量鉄骨などいろんな種類のタイプがあります。
まずは、メリット、デメリットをしっかり理解しましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンが組める!

最大のメリットは何と言っても住宅ローンが組めることです。
とはいえ、制限規制などはあります。
基本的に建物の半分以上が住居であれば、住宅ローンが組めるケースが多いみたいです。賃貸部分が半分を超えてしまうと、その部分だけアパートローンになってしまうケースもありますので、計画の時点で金融機関に確認しましょう。
また、住宅ローンとアパートローンでは返済期間が異なります
返済期間は、ローンを組む会社によって違いますが、住宅ローンで約35年、
アパートローンだと約25年で10年近く差が出てしまう事もあります。
10年差が開くと月々の返済額に大きく影響が出てきますよね。
それに金利の事を考えると、住宅ローン方が安いケースがほとんどですので、
返済年数に金利を加味すると、月々の支払額がどのくらい違うか想像つくのではないでしょうか。

賃貸併用住宅は収益が得られる

住宅を建てる際、ほとんどの方がローンを考えるのではないでしょうか。
ローンを組むということは、月々の支払いが発生しますよね。
住宅だけの場合、建設費、建物維持費は賃貸併用住宅に比べると安くなるとは
思いますが、賃貸併用住宅にはそれを超えるメリットがあります。
月々の家賃収入が得られるのです。
ただ、住居を所有して自ら住むだけでは、もったいないのです。
一昔みたいに、土地を所有していれば将来的に価値が上がる時代は終わりました。今は資産活用の時代です。
家賃収入で月々の支払いをまかなえるケースもあり、支払いが終われば家賃収入の全部が収入となります。将来に財産ができるのです。

ライフスタイルの変化で住まいを変えられる!

二世帯住宅から賃貸併用住宅へ。
賃貸併用住宅から二世帯、三世帯住宅へ。
ライフスタイルに合わせて、変えられるのも一つのメリットではないでしょうか。
お子様が独立されて夫婦二人だとちょっと広すぎるという方は
敷地やライフスタイルに合わせて賃貸併用住宅への建て替えやリフォームをして、月々の家賃収入を得られます
将来、子供家族と二世帯住宅にしたい方は
その時が来るまで、家賃収入が得られます。
自分たちのライフスタイルにあった計画を立てましょう。

節税になる!

賃貸併用住宅を運営するとなると、いろいろと経費がかかります。
特に運営をはじめた最初は、何かと経費がかさむと思います。
そこで、確定申告する事により給与収入で払っていた所得税と経費を相殺して
税金が戻ってくる可能性もあるのです。
固定資産税や都市計画税も更地に比べて評価額が下がり、安くなります。
特に小規模住宅用地であれば、住まい部分、賃貸部分の割合に関係なく一戸まるごと軽減されます。
相続税も住宅よりも賃貸併用住宅の方が評価額が低くなる為、相続税が節税できるのです。
計画段階で専門家の意見を聞き、しっかり対策するとよいでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット

ローンの返済

現金ですべて払える方はいいのですが、ほとんどの方がローンを組みます。
そこで発生するのが借入のリスクです。
家賃収入が、ローンの支払額を上回っていればその部分は利益になりますが、
空室が多くなったり、変動金利で支払額が増えたなど家賃収入がローンの返済額を下回った場合、差額を補填しなくてはなりません。

借り手が見つからない

常に満室であれば、計画以上の収益が得られるとは思いますが、
経済状況、建物の老朽化、近隣の賃貸物件などの影響により、空室が増えたり
長く続いたりする可能性もあります。
その場合、家賃を下げて入居者を募集して、予定していた収入額を下回ったり
リフォーム・修繕を行い予定外の出費につながったりする可能性があります。
計画の段階でこれらを頭に入れて予定を組みましょう。
また、この悩みを解消してくれるのが、一括借り上げの制度です。
入居者の有無に関わらず、一定の金額で借り上げてくれます。
借り上げ金額は普通に貸し出した金額よりは低くなりますが、
安定を取るなら良いかと思います。

管理上のトラブル

大型のマンションではないので、ほとんどの方が自身での管理を考えられるかと思います。
そこで発生するのが、入居者との間で発生する管理上のトラブルです。
ゴミ出し、騒音など日常的なトラブルから
契約上のトラブルなど様々な事が想定できます。
事前にある程度対策を練り、対処法を考えて置いたほうがいいかと思います。
契約書等は先にひな形を作成したり、不動産屋さんに任せた方がよいでしょう。
少しコストがかかっても、管理を業者に任せる事もできますので
そこも踏まえて計画するとよいでしょう。

入居者や入居者同士の音のトラブル

賃貸併用住宅を建てる際、アパートタイプの建物にする方が多いと思います。
住宅ローンの関係で建物の半分以上を住居にしなくてはならない場合、大型の建物は建てないと思います。
木造、軽量鉄骨の建物の方が小規模な建物には構造、コストなどで適しています
そこで、発生するのが音の問題です。
アパート構造だとマンション構造より話し声、テレビの音、足音などが響きやすくなります
話し声、テレビの音などは上の階に響きます。足音などの振動は下の階に響きます。また、壁材によっては入居者の隣同士のトラブルにもなり兼ねません。
住居をどの部分にするか、賃貸部分の配置をどうするかも考えなくてはいけませんが、各メーカーによって、床材、壁材など音対策の様々な商品もあるので
色々比べてみるのが良いと思います。
建てた後に対策出来るものもありますが、余計に費用が掛かったり、工事の際には入居者に迷惑がかかりますので、最初の計画の時点での対策はきちんと取りましょう。

まとめ

賃貸併用住宅についてメリット、デメリットは理解できましたでしょうか?
事前にしっかりと理解して、専門家による意見を仰ぎ対策をきちんと練りましょう。

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