マンション経営の基礎知識

マンション経営の仕組

建物の構造のよる特徴やコストの違いを理解して利回りのよい賃貸経営を行うため、マンション経営の仕組みを理解します。

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マンション経営を考えるその前に…

皆さんはまず、マンション経営と聞いて何を考えるでしょう?
「お金がかかりそう」「管理はどうすればいいの?」「失敗しないか」
いろいろあるとは思いますが、マイナスイメージが多いのではないでしょうか。

しかし、マンション経営は、株式投資や債権よりも遥かに低リスクです。
どんなメリットがあるか、しっかり理解しましょう。

アパートとマンションは何が違うのか?

アパートとマンション何が違うのかご存じですか?
答えは建物の造りです。
アパートは木造や軽量鉄骨。
マンションはRC(鉄筋コンクリート)、重量鉄骨の物をさします。
アパートよりもマンションの方が頑丈です。
しかし、コスト面でマンションの方が高いため2階~3階程度の建物ですとアパートにするケースが多くなります。

マンション経営を理解して、よい経営者を目指そう!!

よいマンション経営とは

マンション経営とは、マンションを建てて入居者を入れ収益を得る。
収益とは投資利回りを指します。
一言で投資利回りと言っても、
「表利回り」「実質利回り」「想定利回り」とあります、
満室に近い形にして経営をしていけるかを考えていかなくてはなりません。

入居者の目線に立って、物件を建てることにより、空室率も下がり予定していた利回りの近い数値で収益を得られる。

これがよいマンション経営の基本です。

「なんか難しそう…」
なんて思わないでください。
入居者目線に立ち、自分で住みたくなるようなマンションを建てればいいのです。
「外観はスタイリッシュな方がいいかな?」
「このあたりのエリアだと駐車場は○○台くらい必要かな?」
「ファミリー層が多いエリアだから、近くに公園があるといいね。」
「ワンルームでもバス・トイレ別の方がいいじゃないかな?」
「ペット可にすれば入居してくれる層が広がるね。」

何度も言いますが、入居者目線に立って考えてください。

マンションだから構造上スタイリッシュな外観に建てれたり、
ワンルームでのバス・トイレ別にしたらいいか、
アパートより音が響かないからペット可でも苦情が少ないなどが考えられます。

財産にもなる不動産を所有する訳ですから、
メリットとデメリットをキチンと理解して、入居者の目線に立ち
よいマンション経営者を目指しましょう。

経営者になる

経営者になるということは、サラリーマンと何が違うのでしょう。
大きく言えるのが、税金の納め方です。
給与所得者は給与の支払者(会社)が年末調整を行い年間の収入の確定をして所得税を納めます。
年収2,000万円を超える場合は給与所得者でも確定申告が必要になりますが、それ以外の方は会社がやってくれるのです。
しかし、給与所得のあるサラリーマンでも、マンション経営をはじめると確定申告が必要になります。
不動産収入が年間20万円以下の場合は確定申告はいりませんが、
年間20万円以下ということは月の収入が1万7千円程度ということになりますので
ほとんどの方がしなくてはいけないということになります。
マンション経営をはじめたばかりの時はいろいろ経費もかかりますので、赤字になるケースもあるとは思いますが
給与所得との相殺もできますので、節税にもなります。
場合によっては、会社を作る方もいらっしゃいます。
税金、雇用等の知識も必要になってきますが、知識を身につければ節税につながります。
・固定資産税
・都市計画税の軽減
・相続税の軽減
・所得税の軽減
などなど、詳しくは「賃貸経営の税金と確定申告」でご説明します。

これだけは覚えておきたいマンションの二つの構造

先ほど、アパートとマンションの違いについて簡単に説明しましたがここからはマンションの構造について説明していきます。
マンションの造りは大きく分けて2つに分類できます。
造り方、耐久性、コストが大きく変わりますのでそれぞれのポイントを押さえて自分のプランにあった構造を選択しましょう。

RC造り(鉄筋コンクリート)

RC構造とも呼ばれ、Reinforced Concrete(直訳すると補強されたコンクリート)の頭文字をとってRCです。
一般的なマンションでよく使われている構造です。
型枠の中に鉄筋を入れコンクリートを流し込んで造っていきます。
壁の中がコンクリートの為、耐久性が高く防音性にも優れています。
税法上の耐用年数でも47年と木造住宅の22年に対して倍以上とその頑丈さがお分かり頂けるのではないでしょうか。
あくまでの税法上の建物価値なのでメンテナンスの仕方によってはそれ以上住む事も可能です。
コストは重量鉄骨造りよりもかかります。

重量鉄骨造り

鉄骨構造、S造り、S構造とも呼ばれます。
SはSteelの略で、鋼鉄、鋼(はがね)という意味です。
文字通り、骨組みが鉄で出来ています。
アパートにある軽量鉄骨とはどこが違うか?
答えは使われている鉄骨の厚さです。(厚さ6ミリ以上)
最近では鉄材ではなく、鋼材(コウザイ)を用いる建物が多いので鋼骨造りとも言えますが…
こちらの税法上の耐用年数は34年です。
軽量鉄骨とは違い特別な溶接技術が必要だったりします。
同じマンション構造のRC造りと比べるとコストは抑えられますが、壁材などの影響で防音性は低く、地震の揺れなどにも弱いです。

簡単に説明しましたが、お解りいただけましたでしょうか?
構造の種類等など細かく分類すると覚えきれない位に種類があります。
マンションと呼ぶものに関して、最低でも上の2つは押さえておきましょう。
建てる際に、コスト、耐用年数に応じて専門家の意見を聞くとよりよいかと思います。

おまけ:SRC構造(鉄筋鉄骨コンクリート)

日本独自の構造形式で、RC造りと鉄骨造りの長所を併せた構造です。
タワーマンションなど高層建物に使われており、地震にも強いです。
敷地面積があまり広くなく、建物の高さを持たせるワンルームの投資物件などにも使われます。

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