マンション経営の基礎知識

原状回復と貸主・借主の負担について

退去時の原状回復。借主と貸主のどちらが費用を負担するかなど、一般的な例をあげて説明します。

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原状回復と原状回復義務について

昨今マンション経営は大きな収益が入ることで人気を集めています。最近の傾向としては、サラリーマン大家が増えており、サラリーマンが副業としてローンを組んでマンションを購入し、それを貸し出して収益を出すことで、さらなる将来的な投資の運転資金を集めることを目的としています。そんなマンション経営ですが、メリットばかりではありません。賃貸をするのであれば、賃貸マンション経営ならではの問題点を知っておくべきです。その一つが原状回復です。借主はマンションの一室を借りて、退去する前に原状回復義務を負います。この義務を簡単に言えば借りたものは元通りにして返しましょうねということです。もし、元通りに戻せない場合には、貸主で修復しますが、そこにかかる費用は賃貸借契約をした当初に支払った敷金から支払われます。

原状回復のガイドラインとは

では、どの程度の汚れや傷がついた場合に原状回復義務を負わなければならないでしょうか。例えば5年間部屋を借りて退去した場合、少なからず壁や床の経年変化はあります。そこに5年間も人が暮らしていた以上床に全く傷がつかないこともまずありませんし、壁紙が全く汚れないこともありません。ですが、通常の使用により傷がついたり汚れた程度であれば、通常貸主がその修復費用を負担する割合が高いのです。
では、タバコや結露によるカビなどはどうでしょうか。タバコの場合は、壁紙に黄色くヤニがついて変色したり、あるいは壁紙に臭いが付いたときには、通常の使用を超えるものと解釈されるのが普通です。つまり、ヤニによって白かった壁紙が黄色くなってしまった場合には壁紙を取り替える時の費用や消臭費用は借主負担になるのです。

貸主の負担と借主の負担について

では、結露によるカビについてはどうでしょうか。冬に加湿器を付けて窓際に結露ができ、窓を開けてある程度換気をすればカビが生えないこともありますが、窓を開けても湿気が逃げにくい家では壁紙にカビがぽつぽつと生えてしまうことがあります。この場合の原状回復義務は基本的に家の造りに問題があり、湿気が逃げにくくカビが生えやすい家であれば、貸主負担となることが多いでしょう。一方、そのような特殊な事情が無ければ、借主負担となることが多いのです。
原状回復義務の問題で厄介なのは、貸主がその費用を負担するかそれとも借主がその費用を負担するかの線引きが難しい点にあります。カビやヤニの例ではなく通常の使用で汚れた場合でも、賃貸の年数が増えるごとに借主の負担は減っていくと考えられています。

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