値上がり益ではなく、投資利回り重視で

建築投資額に対して、家賃収入で何年かけて回収できるかを判断する

アパート・マンション経営は決して新しいビジネスの手法ではありませんが、最近はアパート・マンション経営の手法に変化の兆しがみえています。 まずは「大家」が家を貸すのではなく、入居者＝お客様という意識の変化です。お客様のためのビジネスとして、アパート・マンション経営を考えなければいけません。

従来の不動産投資とは、人気のあるエリアに土地や建物を所有し、その値上がり益を目的とするものが普通でした。しかし、不動産価格は上がり続けるわけではなく、値上がり益のみをあてにした不動産オーナーの多くは、バブル崩壊に伴う不動産価格の下落で、大きく損益を出しました。

90年代の終わりから、ファンドが賃貸経営に注目し始めました。バブル崩壊により価格が下落した賃貸不動産が生み出す、家賃収入の投資利回りが高い点に注目したのです。これが不動産証券化の始まりであり、収益還元率に着目した方法です。つまり不動産を、預金や株式などのように、利回り投資対象として捉えるようになったのです。たとえばJ-REIT・不動産投資信託は、投資家の資金で賃貸住宅を購入し、賃料収入や転売益で得た収入を配当するもので、超低金利時代の日本においては運用実績が良く、人気の金融資産になりました。

賃貸住宅経営は、投資額に対して利益がどの程度見込めるかを厳密に計算することを忘れてはいけません。アパート・マンション経営は、はじめに大きなお金が必要になり、その回収には時間が掛かります。入居者のニーズに常にフォーカスして、入居者＝顧客と捉えたサービスをすることが、近年求められているのです。