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アパート経営の収入は?

ポイント

img-27アパート経営は長期的に安定した収入を目的にした事業です。
ここでは定年後にも安定した収入源を得られるよう、抑えておくべきポイントについて考えます。

1. 老後の収入は大丈夫?

img-27-1 2013年の日本の平均寿命は、男性80.21歳、女性86.61歳となり男女ともに過去最高となりました。年々寿命は延びつつあります。老後を元気に過ごすことは私たちにとってとても幸せなことです。生活していくためには収入が必要となってきます。60歳で定年となり、おおかたの人は会社を退職します。今後年金支給も65歳からとなり、蓄えがないと働かずして生活していくことは難しい状態となります。60歳で体力的にも問題がなければ再就職という道もありますが、それ以降の生活を考えると不安になってしまうこともあるかもしれません。アパート経営をはじめる動機として、資産の維持、節税とならんで、老後の資金作りが上位に入ります。不動産収入は安全、確実、インフレに強いといわれているのがその要因だといえるでしょう。

2. 定年後を見据えたアパート経営

img-27-2 アパート経営者の70パーセント近くは、別の仕事との兼業で行っている方です。定年を迎えてから賃貸経営に乗り出す場合と兼業で賃貸経営を始めておいて定年を迎える場合では、定年後の金銭的余裕がだいぶ違ってくるようです。
例えば、定年の5年前から賃貸経営を始めたとします。5年で借入金を返済するという計画を立てれば、会社からの給料があるうちに完済することが可能になってきます。その間はアパート経営の収入をあまりあてにすることはできませんが、会社からの毎月の給料でやりくりすると考えれば、それまでの生活とほぼ変化はないはずです。5年後の定年時に借入金の返済が終わっていれば、アパート経営の収入はそのまま手元に入り、諸経費、管理費等をひいても会社員時代と変わらない水準を保ちつつ生活することも夢ではないのです。金銭的にも体力的にも余裕があるうちに始めるほうが、アパート経営を成功させる確率が高いといえるのかもしれません。

定年5年前よりアパート経営を始めた場合のおおまかな収支

<建築費3,500万円 自己資金2,000万円 借入金1,500万円 5年間 金利3パーセントの場合>
家賃6万円 室数5部屋(2DK)                 (概算)(単位:万円)

1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
<収入>A 家賃・礼金 360 360 363 363 367 367
<支出> 諸経費 116 36 36 36 37 37
<支出> 返済金 323 323 323 323 323 0
支出計B 439 359 359 359 360 37
A-B △79 1 4 4 7 330

あくまでも一例ですが、5年目で借入金の返済が終わるため、6年目からは諸経費のみがおおまかな支出としてかかり、手元に残るお金が格段にアップすることになると予測できます。場合によっては修繕費などが大きくかかる場合もありますから、計算通りにいくとは限りません。あくまでも収支のイメージとしてとらえましょう。

3. 自宅併用アパートにすると得?

img-27-3 アパートを建設し、その一部を自宅もしくは、店舗や事務所と併用にする場合があります。この場合はまず、必要経費の計上方法と公的借入の制約を確認します。
アパートを建築すると、必要経費(公租公課、減価償却費、借入れ金利、修繕費)が認められますが、一部を自宅にした場合、税の優遇措置が賃貸部分に限られてしまいます。この場合はかかった経費を、賃貸部分と自宅部分の面積に応じて分ける必要があります。
また一部自宅にしているこということで、公的機関から融資を受けることが可能となります。その場合、自宅部分のみが融資対象となります。もしも融資を考えるのであれば、区分所有(木造であれば横並びで壁を防火壁で区切る。他の構造は上下でも可)ができる建て方をします。こうして自宅と併用することで多方面からの融資が可能となるのです。

4. アパートに駐車場はどれくらい必要か?

都心部では賃貸アパートに駐車場が付いてない場合もそう少なくありません。その場合は別途駐車場を契約する必要がでてきます。都心部は電車やバスなどの公的な交通手段が発達しているので、車をもたなくてもさほど不便は感じません。そういったこともあり、都心部での物件探しにおいて駐車場の有無はさほど重要でないといえます。しかし郊外にある物件では駐車場は必須条件となります。駅まで距離がある、電車の本数があまりないなどの地域では、当然車が一番の移動手段だからです。特にファミリー向けの物件であれば、夫婦それぞれで車を所有していることも大いにあります。もしも所有する土地が一等地でなかった場合、十分な駐車場を確保することにより満室を継続させることができるかもしれません。平均して付属の駐車場は1戸から1.5戸といわれています。1戸につき2台の駐車場があるととても歓迎されるでしょう。またファミリーであれば大きな車を所有していることも考えられますので、車同士の間隔が十分にあるほうが好まれます。そういった余裕のある駐車場を増やすということは、その分広い敷地が必要となってきます。そのためには、2階建てではなく3階建ての建物にして土地を確保することもひとつです。ただしプレハブや鉄骨アパートは、ほとんどが2階建てです。3階建てになると建築基準が厳しく建築費も高くなり建てづらいようです。コンクリートであれば2階も3階も特に問題はありません。
一概にアパートといってもいろんな種類があり、どういう視点で競合と差別化していくか、ということも収入をあげる大事なひとつでしょう。

5. アパート経営を長く続けるために

img-27-4 アパート経営は長期的な視点で行う事業です。短期間で一儲けしようという目的でスタートするのではなく、老後の生活の資金、長期に安定した収入源という目的でとらえたほうがいいようです。そうはいっても賃貸経営がうまく回りだせば、さらにもう一軒と事業を拡大させたり、兼業経営から専業経営へと移ったりする場合もあるでしょう。また個人から法人へ変更するなど、経営の合理化、投資効果を高めていくほうがより収入も得られ、資産の維持、節税などにもつながります。老後の生活設計の青写真を持ちながら、絶えず経営状況を見直していけば、よりよいアパート経営、賃貸経営ができるでしょう。

まとめ

アパート経営は仕事を辞めてから始めるのではなく、まずは兼業でスタートさせたほうがいいようです。収入も体力もあるうちに地盤を整え、定年などで収入がなくなった時点で安定収入を確保できるような計画を練ることがいいようです。

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参考文献
「アパートマンションの作り方」曽根恵子著 週刊住宅新聞社刊
「アパート経営のことならこの一冊」山本公喜著 自由国民社刊
「アパートマンション業界 ウソ、ホント」久保川議道著 明日香出版社刊

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