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アパート経営の資金はいくら?

ポイント

img-31アパート経営するには建物が必要です。まずは所有する土地に建物を建てるか、土地がなければ物件を購入します。この場合、購入する物件が新築か中古によって資金が違ってくるでしょう。建物を建設する場合の資金を中心にみてみます。

1. 建物のコスト

img-31-1 アパートの建築費というと、一般的には本体工事費のみをさします。これはあくまでも外枠のみの工事費になり、実際は室内の設備費が別途必要になってきます。建築業者によってはこの建築費の表記の仕方がまちまちです。何が含まれている工事費なのかをはじめにきちんと把握する必要があります。
本体建設費は全体の面積の規模、各戸の大きさ、設備内容と質、木造か非木造か、プレハブか在来工法かでだいぶ異なります。比較対象がなかなか難しいですが、東京近辺における平均値を目安として挙げてみます。

<アパート本体工事費の目安>

住戸の種類(広さ) 1K 1DK 2DK 3DK
1平方メートル当たりの単価 12万円~15万円
1室当たりの建築費 240万~300万 360万~450万 480万~600万 600万~700万
総建築費(8戸) 1,920万円~2,400万円 2,880万円~3,600万円 3,840万円~4,800万円 4,800万円~6,000万円

本体以外の工事費

設備のほかにも別途工事費がかかります。例えば、地方自治体で決められているアパート建築に関する負担金(水道負担金、下水道負担金、教育負担金など)や外溝工事費、駐車場敷地費用などです。これらは一般的に本体工事費の20パーセントといわれています。その他、登記に関する諸費用や火災保険などもかかります。8世帯のアパートの場合でも100万円~200万円ほどかかるといわれます。

建築コストやアパート経営プランは以下のサイトで問い合わせることができますのでぜひご利用してみてください。

2. 法規制に見るコスト

img-31-2 アパートは集合住宅になるため、戸建ての住宅に比べ防災や安全に関する規制がはるかに多くなっています。まずアパートが建築できるのは、都市計画法による市街化区域内の工業専用地域を除く用途地域内と、都市計画区域外の無指定地域に限定されます。また建築可能な面積は、用途地域内での建ぺい率と容積率に従わなければならず、敷地と道路の関係、高さ制限や日影規制などにも制約されます。その規制をうまく取り入れて建物の建築をしないと、のちのち投資効果に差がでてきます
あくまでも一例になりますが、300平方メートルの土地を購入し、アパートを建築する場合(前面道路6メートル)の用途地域における投資効果を見てみます。

<用途地域における投資効果・一例>

(敷地300平方メートル(前面道路6メートル)の場合)
用途地域 1・2種低層住専 1・2種高層住専 1・2種住居 準住居 近隣商業
建ぺい率
容積率(基準)
容積率(前面道路による制限)
【単位パーセント】
40
80
80
 
50
100
100
 
60
200
200
 
70
300
240
 
100
400
360
 
土地の価格
土地代の総額
アパート1階面積
アパート延床面積
【単位平方メートル】
35万円
10,500万円
120
240
 
35万円
10,500万円
150
300
 
45万円
13,500万円
180
540
 
55万円
16,500万円
210
630
 
80万円
24,000万円
270
1,080
 
アパート建築費 3,744万円 4,680万円 8,424万円 15,120万円 25,920万円
投資額 14,244万円 15,180万円 21,924万円 31,620万円 49,920万円
室数
年間家賃総額
8室(2階建)
576万円
10室(2階建)
720万円
18室(3階建)
1,296万円
21室(3階建)
1,890万円
36室(4階建)
3,240万円
投資の効果【単位パーセント】 4.0 4.7 5.9 5.9 6.4

上記から見ると、1・2種住居地域と準住居地域がアパートに適していると思われます。また前面道路が12メートル以上だと容積率が高まり、敷地の効用がさらによくなります。

3. 金利安を味方に

img-31-3 アパート経営は大きな資金が必要となります。ローンの返済を考えると金利の低い時に建築した方がいいと考えがちですが、低金利ということは個人の持ち家意欲も高まります。同じ家賃を支払うなら、と購入を考える人が増え、賃貸需要が衰えることがあります。それらに対応するためには、借りやすい賃貸条件にしなくてはなりません。逆に金利が高くなれば、個人の持ち家意欲は下がり賃貸需要が増えるのです。低金利時代には立地条件の良い場所で賃貸住宅を立て直すなどの投資を行い、将来に備えるのもひとつといえるでしょう。

4. 有効的な資金調達

img-31-4 資金調達のための借入金を決める際に、金利がいくらかということと一緒に、何年で返済するのかということも重要なポイントです。アパート経営においては、何年で元がとれるのか、現金収入のうまみをいつから得るかというのは人それぞれでしょう。ゆくゆくは相続税対策も絡んでくるため、債務控除の観点で短期、長期の返済を考える必要があります。

借入先の吟味

すべての金融機関にアパートローンが用意されているわけではありません。基本住宅ローンの金利を参考にします。民間金融機関の住宅ローンでは、短期の固定金利が一般的です。35年固定が2~3パーセント前後、15年固定が1.4~2.5パーセント前後となっています。一方、住宅金融支援機構の35年固定が2.3パーセント、15年固定が1.4パーセントとなっています。繰り上げ返済制度有であればもう少し金利が下がります。

15年前後で返済を

同じ金利であっても返済期間が長ければ元金の減り方よりも利息の支払額が多くなります。返済期間が長くなればなるほど毎月の返済額は減りますが、期間が二倍になっても返済額は半分にならないので注意が必要です。アパート経営では15年前後での返済期間が効率的といわれています
また、アパートには耐用年数による減価償却費も必要経費になります。それを考慮して借入金の期間を適切に決めてキャッシュフローを作れば損得の目安が立てられます。さらに利息部分も必要経費として認められます。では、返済期間の長さにおけるそれぞれの金利の返済額を見てみます。

5. 借入金1,000万円の場合の返済額

返済期間20年間 (単位万円)

利率 毎月の返済額 10年間の返済額 10年間の利息支払 10年後の借入残高
3.0パーセント 55,459 6,655,080 2,398,589 5,743,509
4.0パーセント 60,598 7,271,760 3,257,038 5,985,278
5.0パーセント 65,995 7,919,400 4,141,551 6,222,151

返済期間15年間(単位万円)

利率 毎月の返済額 10年間の返済額 10年間の利息支払 10年後の借入残高
3.0パーセント 69,058 8,286,960 2,135,209 3,843,249
4.0パーセント 73,968 8,876,160 2,892,596 4,016,436
5.0パーセント 79,079 9,489,480 3,679,951 4,190,471

毎月の返済額が14,000円ほど違ってきます。10年後を見るとその差がはっきりとし、借入残高が約190万円前後の差となってしまうことが分かります。利息を約22万多く支払うことになってしまいます。これは元利均等返済の計算から、期間を長く設定して借入すると当初の借入金残高が多くあるだけ利息の支払いが増加してしまうといえるでしょう。

まとめ

アパート経営の資金は建物の規模により異なります。また用途地域によっても投資効率が変わってきます。金利もうまく利用し、無理のない資金調達にて賃貸経営を始めましょう。

こちらから様々な企業にご相談・資料請求できます。

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参考文献
「アパート経営のことならこの一冊」山本公喜著 自由国民社刊

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