お役立ち情報

アパート経営の経費って?

ポイント

img-33大家さんなら知っておかなければならない経費。
節税のためにもどんなものが経費に当てはまるのか?税金の計算方法は?など知っておきたい情報をまとめました。

1. 経費ってそもそもなに?

img-33-1 アパート経営を始めるには、税務対策をぜひとも知っておかなければなりません。
「税務対策って、具体的にどうすればいいの?」と不安に思うかもしれませんが、この特集を読んでぜひ節税してアパート経営を成功させたいですね。

そもそも経費ってなんなのでしょうか?
企業で働いているとよく「経費で落とす」なんて言葉を聞きますね。
ざっくり言えば「税金がかからなくて済む、すなわち納税額を下げる」ことです。
アパート経営には様々な税金がかかりますが、毎年2~3月にかけて確定申告をして納税する必要があります。しかし所得税基本通達37-5(注1)により、賃貸用アパート・マンションに課せられる固定資産税・不動産取得税・登記料(その他)は必要経費になると定められているので、それらを申告することによってかなりの節税が期待できるのです。

2. 経費にはなにが当てはまるの?

img-33-2 では、経費にはなにが含まれるのか下記の表にて示しますのでご覧ください。
*注意として、業務用部分にかかる金額だけが必要経費となる。よって、アパートやマンションの一部だけを自己居住としている場合は按分計算(注2)をしなければならない。

固定資産税 所有する固定資産(土地・家屋・有形償却資産)に課税される地方税のこと
不動産取得税 不動産(土地および家屋の総称)を取得した際、その所在がある都道府県が、取得者に課する地方税のこと
登録免許税(登記料) 不動産を取得した場合、登記(注3)が必要となるが登記のための登録免許税がかかる
事業税 地方税の一つ。地方税法七二条の二・八項により不動産貸付業による所得にかかる。また、その事業主控除は同法七二条の四九の一より年290万円となっている。賃貸所得のみで290万円を超える場合課税対象となるが、他の個人事業を行っている場合はその所得と合算するため、不動産所得が290万円以下の場合でも事業税がかかる場合がある。事業税税率は5%である
損害保険料 火災保険料、個人賠償保険料などアパート経営するために入っている損害保険料は必要経費となる
修繕費 所得税の通達により範囲が定められている
①修理や改良費が60万円に満たない場合、修繕費とすることができる
②60万円以上の場合、固定資産の前年末での取得価額の、おおよそ10%相当額までは修繕費とすることができる
③建物の増築・用途変更の模様替え・改造や改装・構築物の拡張・避難階段の取付等における費用は20万円を超えると修繕費とはならない
水道光熱費 エレベーターの動力費や屋外散水用の水道代などの共益費収入の対象となる費用。水質保全のためのコンサルタント料なども含めて良い
管理人給料 管理人を配置し給与支払いを行う場合、その給料は必要経費となる
借入金利子 借入金で建築した場合、その借入金の利子は事業の開始から必要経費となる
減価償却費 下記を参照
その他 税理士費用・立ち退き料・消耗品など

3. 減価償却費とは?

img-33-3 減価償却費とは、耐用年数に応じ費用を分配することです。減価償却費には、普通償却特別償却があります。普通償却とは、減価償却資産を耐用年数を用いて計算したものであり、特別償却は租税特別措置法に基づいて、超過した償却を計上することです。
特別償却でよく間違われるのが、「アパートに設置した太陽光発電設備もエネ革税制やグリーン投資減税(特別償却)が適用できるのでは?」と思われる方が多いのですが、これは中小企業や事業者が事業を行っている事務所に適用されるもので、賃貸アパートに太陽光発電設備を設置しても特別償却は適用されません!
なぜなら、事業者が事務所に設置したものは事業所得で、個人経営者がアパートに設置したものは不動産所得となり、事業所得にのみこの法律が適用されるからです。

普通償却では、計算法が二種類あります。

定額法

毎年同金額とする償却。平成10年3月31日以降の建物取得は、定額法だけに限定された

定率法

始めを大きく、その後段々小さくするようにする償却。建物以外(設備関係)のものを定率法として採用するなら税務署へ届け出が必要。届け出をしない場合、定額法が採用される。また、業務を開始してからその年の確定申告に定率法を採用したい場合、「所得税のたな卸資産の評価方法、減価償却資産の償却方法の届出書」の提出を期限までに提出しなければならない。個人事業の開業届は、事業開始から1ヵ月以内に税務署へ「個人事業の開廃業等届出書」を提出する。

(減価償却の変更をしたい場合)
「所得税のたな卸資産の評価方法・減価償却資産の償却方法の変更承認申請書」を新たな償却方法を採用する年の3月15日までに提出する。

普通償却の計算式は、定額法・定率法・旧定額法・旧定率法によって変わります。下記にその計算式を記しますので参考にしてください。

・定額法
取得価額×償却率×(アパート使用月数/12)
・定率法
第一年度 取得価額×償却率×(アパート使用月数/12)
第二年度以降 残存価額×償却率
・旧定額法
取得価額×0.9×償却率×(アパート使用月数/12)
・旧定率法
第一年度 取得価額×償却率×(アパート使用月数/12)
第二年度以降 残存価額×償却率

旧定額法、旧定率法とあるのは平成19年度税制改正があり、平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に対する計算方法のことです。

では、償却率はどのように出せばいいのか疑問がわいてきますね。
実は償却率は国税庁の「減価償却資産の償却率表」によって定められておりその表を基に算出してください。こちらを見て頂ければわかるように、耐用年数によって、また取得が平成19年4月1日以降か以前によっても違う為、注意が必要です。
更に、減価償却資産の耐用年数等に関する省令もあります。
この辺はかなり細かく規定されているため、一人で抱え込まず信頼できる税理士や不動産会社などに相談しましょう。

まとめ

img-33-4 この他にも優良賃貸住宅等の割増償却や、租税特別措置法など様々な規約があり、アパート経営するにあたって、最初からこれらをすべて個人で把握、理解するのはなかなか難しく、頭を悩ませるものです。
もちろん自分で理解するのも大切ですが、プロの力を借りてアドバイスを頂き、間違いのないアパート経営プランを立てるのが最善とされます。
不安を持って悩むより、まずは賃貸経営ナビゲーションの姉妹サイト「イエカレ」で各社の特徴を見比べてみて自分に合う会社を見つけ、相談してみてはいかがでしょうか。

注1 国税庁が税の統一解釈のために公表しているもの
注2 分ける量を求めること
注3 土地や建物の所在や面積、またその所有者の住所・氏名などを登記簿に記載すること。登記簿は一般公開されている。権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしているもの

こちらから様々な企業にご相談・資料請求できます。

  • 次へ
  • 次へ
  • もどる
  • 結果を見る
  • もどる
参考文献
『土地家屋の法律知識』(発行人・伊藤滋、発行所・株式会社自由国民社、発行年月日・2013年12月28日改訂版1刷

あわせて読みたい記事

img-27 アパート経営の収入は?
アパート経営は長期的に安定した収入を目的にした事業です。 ここでは定年後にも安定した収入源を得られるよう、抑えてお...
img-31 アパート経営の資金はいくら?
アパート経営するには建物が必要です。まずは所有する土地に建物を建てるか、土地がなければ物件を購入します。この場合、...
img-32 アパート経営の利回りって?
利回りには「表面利回り」「実質利回り」があります。 この2つをよく理解して資金計画を立て、賃貸経営を行う必要があります。
img-33 アパート経営の経費って?
大家さんなら知っておかなければならない経費。 節税のためにもどんなものが経費に当てはまるのか?税金の計算方法は?な...
img-34 アパート経営の節税って?
税金の仕組みを知ることで節税対策を考えます。 アパート経営にかかる経費やその他さまざまなパターンによって節税が見込...
img-35 アパート経営の法人化って?
別な仕事を持ちながら賃貸経営をする方も多いことでしょう。収入は多くなればなるほど税金が増えます。しかし個人と法人で...

アパート経営特集

協力企業インタビュー

  • 東京セキスイハイムインタビュー
  • 大東建託インタビュー
  • 旭化成ホームズインタビュー
  • 株式会社MDIインタビュー
  • スカイコート株式会社インタビュー
  • 株式会社セレコーポレーションインタビュー
  • 土地活用に関する用語集