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アパート経営の節税って?

ポイント

img-34税金の仕組みを知ることで節税対策を考えます。
アパート経営にかかる経費やその他さまざまなパターンによって節税が見込めるものなどがあります。

1. はじめに

img-34-1 アパート経営の節税って、なんでしょうか。
アパート経営するにあたって、どんな税金がかかってくるのかについては「アパート経営の経費って?」で説明しましたね。そして節税についても少し触れたかと思います。
「どうも税金のこととなると、難しくて頭が痛い」と思っている方も、実はほとんどパターンというのが決まっています。最初はとまどうかもしれませんが、きちんと順を追って理解すればきっと大丈夫。あまり固くならずに、頭の中でシミュレーションしながら読んでみると、理解が深まるかもしれませんよ。

2. 節税にはどんな種類がある?

img-34-2 まず初めに節税のからくりについて、知っておく必要があります。
アパート経営で賃貸事業を行うと、翌年の2~3月にかけて必ず確定申告をします。
なぜかというと、アパート経営も立派な個人事業だからです。個人事業を営む場合、必ず確定申告をするという義務があります。赤字でも黒字でも関係なくです。ここまでは大丈夫でしょうか。
では確定申告をして節税をするとは、どういうことか見てみましょう。

  • 1.固定資産税・都市計画税を軽減する
  • 2.相続税を軽減する
  • 3.青色申告にする
  • 4.専従者給与を支払う
  • 5.所得税の減額

5.の「所得税の減額」については次の項で述べることとして、1から順に説明します。

1.の「固定定資産税・都市計画税を軽減する」は、アパート建築をする時に注意が必要です。それは、用地によって固定資産税と都市計画税の額が決まるからです。

1戸につき200㎡まで(小規模住宅用地)
→固定資産税1/6  都市計画税1/3まで減額
*小規模住宅用地の課税標準額→固定資産税評価額の1/6となる

2.「相続税を軽減する」ですが、余った土地を更地にしておくよりもアパートを建てることで「貸家建付地」として土地の評価を低くすると、相続税が安くなります。また、建築の為に金融機関から借り入れをした場合ですが、全額が相続財産から控除されるのに対して、建物の評価は建築価格よりも低くなることが多いのです。よって、土地の評価を下げるということ、債務を控除することにより相続税を安くすることができます。

3.「青色申告にする」ですが、青色申告は白色申告よりも記帳する箇所が多くなりますが、「青色申告特別控除」により所得から65万円控除ができるという利点があります。
ただしここで、注意点が一つ。
青色申告さえすれば誰でも65万円の控除が受けられるわけではありません。65万円の控除が受けられるのは不動産賃貸を事業的規模でされている方が対象で、それ以外は10万円控除となっています。
事業的規模とは、アパートやマンションの場合ですと部屋数10以上、戸建が5棟以上とされています。

4.「専従者給与を払う」ですが、専従者とはまず誰のことを指すのか説明しなければなりませんね。
専従者とは、配偶者やお子さんなどご家族へ支払う給料のことです。生計を一にした配偶者やお子さんに仕事を割り振った場合、「青色事業専従者給与に関する届出書」というものがありますから、この範囲内で配偶者やお子さんなどに支払った給与を必要経費として提出することができます。
ちなみに、事業的規模でない場合は、こちらは適用されませんのでご注意ください。また、仕事を割り振っていないのに給料を支払う、もしくは過大な給料を支払ったとしても経費とはならないので、そのことも頭に入れておきましょう。
この他にも小規模企業共済に加入することで節税対策をしたり、不動産管理会社を設立する、建築費を建物本体と建物付属設備費用とに分ける、減価償却方法を変更するなど様々な節税方法があります。しかしそれらは、パターンにより適用する、しないなど細かく決められておりますので、専門のプロの方に相談してみると良いでしょう。

3. サラリーマン大家はさらに節税効果がある!

アパート経営をしている方は、家賃収入から経費を引いた金額に課税がされます。経費とは、前項で述べたように固定資産税や減価償却費、修繕費や借入金利などですね。これらを賃貸収入からひくと、「税務上」赤字になることがあります。
特に事業開始から数年間は、不動産所得は税務上赤字となることが多いですね。そうなると、所得税の節税効果というものが期待できるようになるのです。
ちなみに所得税とは、収入から経費を引いた所得に対して、国税庁で定められた税率をかけて税額控除して算出されたもののことをいいます。

副題にある「サラリーマン大家」ですが、最近はよくこの言葉を耳にしますね。サラリーマンがアパート経営をした場合ですが、この際に所得税の減額というメリットが発生します。それは「損益通算」です。例を出して詳しく見ていきましょう。

例えばこの方のサラリーマンでの所得額を700万円とします。

サラリーマンA
経費(社会保険料・生命保険料・扶養控除など)を引いた所得額 700万円

所得税の速算表
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超 40% 2,796,000円

(国税庁HPより抜粋)

この表によると、所得が700万円の場合は税率が23%ですから所得税を割り出す計算式は
所得×税率-控除額=所得税
700万円×0.23-636000円=974000円

よって、サラリーマンAの所得税は974000円となります。

次に家賃収入とその経費について見てみます。
【一年の家賃収入】72万円
【経費】200万円

家賃収入-経費=所得
72万円-200万円=マイナス128万円

所得が赤字になってしまいました。この場合、所得税はかかりません。
サラリーマン大家の場合、不動産所得については給料と合算して確定申告することができます。

サラリーマン所得額+不動産投資所得=損益通算した所得額
700万円+(-128万円)=572万円

先程、サラリーマン所得である700万円から計算して所得税974000円を割り出しましたが、サラリーマン大家の場合、この572万円に所得税がかかります。

所得×税率-控除額=所得税
572万円×0.20-427500円=716500円
974000円-716500円=257500円

これにより、源泉徴収でひかれてしまった所得税は払い過ぎていることになるので、確定申告して差額の257500円を還付してもらえるのです。これを還付金といいます。

まとめ

この他にも、アパート経営の経費として認められるものや、個々のパターンによって節税が更に見込めるもの、逆に認められないものと細分されます。自己で判断するにはなかなか難しい節税対策。
困った時は税理士や会計士の方などに相談し、アパート経営をしながら賢く節税しましょう。

こちらから様々な企業にご相談・資料請求できます。

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参考文献
『サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!』加藤隆著 東洋経済新報社 2008年7月10日発行
『ど素人がはじめる不動産投資の本』国房啓一郎、中川寛子著 飛泳社 2008年7月15日初版第5刷発行

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