アパート経営の基礎知識

賃貸経営・アパート経営業者が倒産したら?

賃貸経営のパートナーである管理会社。管理会社が倒産する主な理由やもしも倒産したときにどうすればよいかの対応をまとめました。

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賃貸管理会社がつぶれないと思っていませんか?

賃貸管理会社の仕組みとは?

一般的には、賃貸管理会社という業種は倒産のリスクの低いと言われたりしています。
その理由の大きくは、管理手数料が安定していることが言えます。
不動産の販売などと違い、景気の良し悪しに関わらず管理費という収入が継続的にあるので、あまり景気に左右されない業種だと考えられています。
また自社で大規模な設備投資の必要がないので、銀行から借り入れをするケースはあまりないとも言えます。
別の面でも、人件費のロスがないことも挙げられます。
賃貸管理会社というのは、極端なことを言えば自社の管理戸数、棟数が増えてきてから従業員を増やすことで対処も可能です。ですので事業計画が立てやすかったりするので会社運営においてあまりリスクがないともいえます。

そんな管理会社が倒産する本当の理由とは?

上記でも賃貸管理会社が倒産することというはあまりイメージがわかないかもしれませんが実際に倒産して例もいくつもあったりしているのです。

そのほとんどの理由は、本業以外にあるのです。
そのひとつの例が、管理以外の事業に手を出してしまうことです。
よく聞くのが不動産開発のために多額の資金を借り入れたものの、思っていた通りに販売がいかずに最終的に資金ショートを起こして倒産になるというケースがあります。

上記以外の例を挙げると、関連会社、親会社の赤字があります。
親会社が販売会社の場合、土地の仕入れ費用や建築費などを銀行からの借り入れに頼ります。しかし、一定の期限が来ると必ず返済しなくてはなりません。
一般的には青田売りで回収することができたお金で建築会社への支払いや銀行への返済を行います。販売期間中も利息の支払いや人件費、営業費、広告費などの販売管理費には多額の費用がかかるため、販売不振になると在庫を抱えてしまいます。その場合予定していたお金が入って来ませんから銀行への支払いが難しくなり、管理会社の収入が穴埋めに使われてしまうというケースも珍しくないのです。
プロジェクトは年間にいくつも動いていますから、このような状態が続けば当然ながら倒産に追い込まれてしまいます。親会社が完成在庫を抱えている場合には注意が必要かもですね。

賃貸管理会社が重要な理由とは?

入居者が付かなければマンション経営・アパート経営は成り立ちません。
ですから賃貸管理を委託する会社はとても重要になります。優良な不動産、賃貸管理会社は賃借人を付けるための努力を欠かしませんし、入居者にも不快な思いをさせません。
またそんな賃貸管理会社であればあなたの物件に空室が続きそうな場合には身銭を切ってでも広告や募集活動をしてくれるでしょう。
当然ながら営業力は必須です。仲介会社への営業活動はもちろん、入居者との家賃交渉や退去時の敷金の清算など、契約者様が納得できる説明をするのも営業力以外の他なりません。
悲しいですが最近では入居者から預かっている敷金まで流用され、家賃が遅れるなどのトラブルも聞くこともあります。
賃借人側、入居者側、両者の視点で誠実に対応してくれる賃貸管理会社をじっくり選ぶことをおすすめします。

万が一!?賃貸管理会社が倒産してしまったら?

ここのところ、不動産会社、賃貸管理会社、保証会社の 倒産などが続いています。大家さんとしては自分の収益を 守るため、すばやく対処する必要があります。
多くの場合、倒産する前に家賃が遅れるなどの兆候がありますので、遅れている場合はすぐに行動することが肝心です。入居者からの家賃がきちんと入っていても親会社の資金繰りや、家賃保証のマイナス分の穴埋めに使われてしまっている場合、大家さんへの送金は遅れてしまします。
このような場合、管理会社変更は早急にやらないと、結果として家賃回収の遅れを招いてしまいます。

まず、やるべきは管理委託契約の解除をすることです。
これについては倒産、送金がストップした時点でできる限り早く管理委託契約の解除の手続きを行いましょう。
具体的には、配達証明付きの内容証明郵便を利用するのがベストだと思います。口頭や電話だけでは担当に拒否されたり、会社全体が混乱しているので分からない、判断できないなどと逃げられたりする恐れがあります。
ただ、即時解除の場合、大家さんは管理会社に対し、管理会社がこうむった損害を賠償すべき責任が生じますが、倒産が明らかで、しかも送金が行われていない状況では、その点はそれほど心配しなくてもよろしいでしょう。

さて、解除の方法には2種類あります。ひとつはあらかじめ賃貸管理会社に対して催告をしてから解除するという催告解除。
これは「いついつまでに契約を遂行しなければ、契約を解除する」と期限、条件などを提示、それが遂行されなかった場合に解除するというものです。
上記に対して、無催告解除とは賃貸管理会社に対してそうした催告をしないで突然契約解除を実行するというものです。

催告解除の場合には解除通知書面が送達され、催告期間中に未払いの預かり賃料が送られてこなかった場合に、その期間満了をもって解除が効力を生じます。これに対して 無催告解除の場合には解除通知書面が管理会社に送達された時点で効力が生じることになります。
いずれを選ぶかは賃貸管理会社とのこれまでの関係や時期など、いくつも要素が考えられます。
また入居者情報が手元にあるか確認してください。
連絡先が分かる場合は、直接入居者へ連絡を取り、振込先を変更する経緯を説明しましょう。
入居者情報が手元に無い場合は管理会社へ連絡し、すぐに取り寄せる必要があります。
いろいろな理由をつけて大家さんに入居者情報を渡すのを嫌がる賃貸管理会社もあるようですから、そういった場合は入手までに相当な時間を使ってしまいますので、回収も遅れてしまいまう可能性もあります。

また、すでに管理会社が倒産してしまった場合、直接入居者へ連絡を取らなければなりません。
その際、自分が部屋の持ち主だということを証明しなくては、入居者も信じてくれませんので、賃貸借契約書や登記簿謄本も合わせて用意する必要があります。
振込先を変更する経緯の説明、振り込み口座、連絡先を記載した書面を入居者へ送付します。
その他、入居者情報の再提出をお願いする旨を記載した書面と、本人を証明する資料として賃貸借契約書と登記簿謄本の写しを同封しましょう。
場合によっては身分証明証も必要となります。
また管理会社が金融機関に対し、自動引き落としを依頼している場合には金融機関に対して自動引き落としの停止を依頼します。これも配達証明付内容証明郵便が良いでしょう。

ただできるだけ早く入居者と連絡を取るようにすることが家賃未回収を防ぐ一番の対策です。
賃貸借契約書がない方、遠方に住んでいたり仕事上なかなかご自身で動くことが難しい大家さんは、やはり手続きに慣れた管理会社へ依頼することをおおすめいたします。

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