賃貸経営の基礎知識

今ある家で賃貸経営

お住まいのマイホームが生活スタイルにあわないなどの理由で賃貸に出すことを考えます。
住んでいる家を耐震補強、リフォームやリノベーションなどすることで、収益物件にすることができます。

老後が不安な人は多い

img-104-1 「住宅ローンを完済し、子供達も巣立った。定年退職し退職金は1000万。しかし年金受給開始の65歳までの5年間の生活費を計算してみると、退職金を単純に5で割って200万円……。総務省の統計をみると294万円は必要とある。これでは豊かな老後生活は難しい。それに住宅ローンを完済したとしてもリフォームも必要だし、今後を考えるととても不安だ」という方、結構多いのではないでしょうか。
現在では、定年退職してもまた働きに出ている人も少なくありません。しかし昔のようにバリバリ働ける体力があればいいですが、一生働くにも無理はあるしなんとか別の方法で収入を得られる方法はないだろうか。そう考えた時に今ある家を賃貸経営できれば、定期的に家賃収入が得られるし、なにより体は楽。しかし今ある家で賃貸経営ってすごく大変なイメージがありますね。今ある家を賃貸経営とは、どういったものなのか、次の頁でお伝えします。

耐震補強して収益住宅に

img-104-2 今ある家で賃貸経営するといっても、まずは入居者が快適に過ごせるようにリフォームしなければなりません。
1階にワンルームを2部屋の入居者用、2階が自分達の住まいとする場合、プライバシーの確保や、生活導線を分けるなどいろいろ考えられますが、上記のような例で賃貸経営する場合、なにより建築基準法に従ってリフォームする必要があります。家を購入した当時は最新設備や当時の耐震基準に沿った設計だったかもしれませんが、20年30年と経って建築基準法も変わり10年保証制度も最近では浸透してきました。
耐震補強をするとなると柱や梁を筋かいや制震金物などで補強するのですが、その際に壁をめくらないといけないので、天井をはがしたりコンセントやエアコンなども取り外す必要が出てきます。そうすると、家を半分くらい解体して再建するようなことになってしまい、かなりのお金がかかってきます。しかしリフォーム工事のついでであれば耐震補強工事の金額はそれほどかかりません。
自宅の耐震補強もできて2室の家賃収入も入ってくるわけですから、一石二鳥ですね。

リノベーションで快適でオシャレな収益物件に

物件情報を見ていると、時々目にする「リノベーション物件」。このリノベーション物件とはなんでしょうか。

リノベーション物件とは、もともとある建物に大規模な改修工事をし、用途や機能、設備などの性能を新しく生まれ変わらせ、付加価値を与えることです。このリノベーション物件は近年人気があり、多少家賃が高くてもお洒落に暮らしたいという方々が増えています。やはり毎日過ごす空間ですし、自分のほっと一息つける唯一の場所ですから、家にこだわるのはわかりますね。このリノベーションを行う側のメリットとしては、まったく新しく造るよりも費用を抑えることができ、自由に内装を設計できることです。また、都心などでは例え築30年、40年の中古物件であっても駅から徒歩5分圏内などの物件の場合、リノベーションされてあれば、入居者は必ず見つかるということが挙げられます。
逆にデメリットですが、リノベーションするということは工事がもちろん必要になってきますから、入居するまでに時間がかかります。また先ほども出ましたが、リノベーションするということは中古というのがほとんどですから、耐震性能などの検査が必要になったり、一般の住宅ローンでは、借入額が制限されたりなどといったことが挙げられます。

リノベーションを行う場合は、リフォーム会社、設計事務所、不動産会社、金融機関と様々な会社と連絡を取り打ち合わせをして……と面倒な部分が大きいのもデメリットの一つとして挙げられますが、最近ではワンストップサービスといって、複数の企業にまたがった手続き関係を一括して行ってくれる業者もあるので、そういったものを利用するのも手かと思います。

リノベーションとリフォームの違い

ここまで読んで頂けると、リノベーションとリフォームの違いがなんとなくわかるかもしれませんが、ここできちんとまとめたいと思います。
リフォームとは、老朽化した建物を立て直すこと、修復することといった意味合いがメインでリノベーションとは、修復だけではなく更に設備などを最新のものに変えたり価値を高めたりすることでより快適な暮らしができるようにすることをいいます。よって、リノベーションはリフォームと比べて大規模な工事に必然的になるわけですが、デザイン性の高いもの、現代的なスタイルにして人々に好まれる形を実現させることができます。

リフォーム時期が、収益物件にするチャンス

現在の家をリノベーションして賃貸住宅にする方法が最近浸透していると聞きますが、ただやみくもにやればいいというわけではありません。住宅の老朽化や生活スタイルの変化を見定めてリフォームする時に収益物件を作り賃貸経営をすることが、良策といえます。また、リフォームするということはその家に住んで2,30年は経っているということですから、ゆくゆくは両親を迎え入れることも考えた上でのリノベーションをしておくと、さらに有効に住宅を使うことができます。いくら両親であっても、世帯を別にしているとお互いに気を遣ったりすることもあるかと思います。その点、収益物件としてリノベーションをしておけば、バス・トイレ・キッチンがそろった部屋なのでご両親のプライバシーを保つことができ、奥様との関係も調整しやすいかと思います。なにより双方にとって快適な暮らしが守られますね。

まとめ

初めてマイホームを購入した時は、新しい家に家族が増え、部屋も全部屋使って有効に活用出来たかと思いますが、2,30年経ち生活スタイルが変わってくると、使ってない部屋がずっと残っているなんてことはよくあります。せっかく部屋があるのに使わないなんてもったいないと思いませんか。家の中に無駄な部屋を作らないということは、部屋の有効活用になりますし、収益として見込めるかもしれません。しかし、今ある家で賃貸経営するには、その建物のある土地自体が収益住宅に向いているのか、立地条件は他と比べて良いのかなども気にしなければなりません。賃貸経営するからには、入居者に夢を与え、安全快適な暮らしを提供できるようなものにしたいですね。

参考文献
『収益住宅のすすめ』Mac安田著 株式会社筑摩書房 2009年6月25日第1刷発行
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