賃貸経営の基礎知識

二世帯住宅を上手に活用する

二世帯住宅にお住まいの方で親世代または子世代がいなくなったときに住宅を賃貸に利用することがあります。
あらかじめ賃貸経営に利用することを前提に住居の設計をします。

親世代、子世代がいなくなった時のこと考えていますか

img-105-1 現在二世帯住宅に住まわれている方も、「これから二世帯住宅を建て、親(子)夫婦と同居しよう」という方も、どちらかがいなくなった場合、その使われていた部屋や玄関、リビング、お風呂などが無駄になってしまうことを予想していますでしょうか。
ただ単純にその空間がもったいないのもありますが、ローンが完済できていない場合その後もずっと支払い続けなければなりませんし、二世帯住宅ということはそのぶん土地面積も広いわけですから、固定資産税もかさみますよね。そうなった時にただ不安になる、慌てふためくだけでは解決しません。そういったことも踏まえて、せっかくの空間を有効活用しませんか。

二世帯住宅の建築パターン

img-105-2 二世帯住宅には、造りが何パターンかあります。その代表的なものとしてあげられるのは、

  • ・完全同居型‐親と子世代が完全に同居すること
  • ・完全分離型‐それぞれの部屋を壁や上下階によって分け、完全に生活を分離すること
  • ・半分離型‐基本的な生活は分離するが、玄関や浴室、リビングなどは共有すること

です。よく見かけるのは二番目の完全分離型でしょうか。大概、1階を親夫婦、2階を子夫婦世代にしているようです。一昔前は夫の親と同居することが多かったですが、現在は嫁側の親と同居するパターンが徐々に増えているようです。
ただし、ライフスタイルや家庭状況は人それぞれ。家族の数があればそれだけ二世帯住宅のスタイルも変わってきます。親から子、子から孫へとその家を順繰りに回していければ一番良いでしょうが、将来どうなるかはわかりません。だからこそ、二世帯住宅は何が起きても対応できるようにフレキシブルな設計が必要なのです。

二世帯住宅を建てるならフレキシブルな設計を

では、フレキシブルな設計とはどういった設計のことをさすのでしょうか。
それは、将来賃貸経営ができるように完全に部屋が別々で、生活がきちんと分離されている完全分離型の設計が望ましいでしょう。完全同居型や半分離型の二世帯住宅ですと、賃貸経営を行おうとした場合に大規模な工事とそれにかかる費用があるので、かなりダメージが大きくなってしまいます。あらかじめ将来を予測した二世帯住宅造りが肝となります。
単に生活を分離するのではなく、賃貸化を考えているならば電気やガスなどのメーターも分けることはもちろん、遮音対策やプライバシーの確保、さらに生活導線を分ける(玄関口を西と東に分けるなど双方に見えないようにする配慮など)といった賃貸部分と、自分の住まいを分ける明確な設計が必要です。

二世帯住宅の具体的な活用方法

二世帯住宅を建てる際は、将来の活用方法も見極めたうえで設計をすることと述べましたが、賃貸経営するにあたってどういう活用方法をすれば良いか述べたいと思います。

変形敷地での賃貸と二世帯住宅

例えば敷地が変形で造りずらい設計であっても二世帯住宅を造ることはできます。ただどの場所でもいえることですが、立地状況というのは非常に重要です。特に変形敷地ですと「傾きは大丈夫なのか」や「窓からのプライバシーは?」といった心配事を、入居する前から抱えてしまう人も少なくありませんが、そういった問題を解決し、かつ駅から近いことが入居者様には好まれます。こういった変形敷地での二世帯住宅の建築も不動産業者では「モデルケース」としてホームページにあげたりしてますので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

防音対策

二世帯住宅に限らず、戸建を建てる時は大体木造建築が多いですね。将来的に賃貸に出す場合は鉄骨鉄筋造りにするか、木造であっても材料や造り方によって防音効果を発揮しますので、最初から防音対策を考えての設計が重要です。入居者にとってストレスなのはなにより騒音だといいます。二世帯住宅の賃貸に入りたがらないのは、
1.プライバシーが保てない不安
2.大家さんが下階(上階)にいると、音が気になる
といったことがあげられます。1のプライバシー問題ですが、よく聞くのは外出するたびにオーナー=大家さんが話しかけてきて「今日はどこへ行くの?」「帰り遅かったね」と話しかけてくるので、見張られているようでストレスになるといった意見です。もちろん、大家さんとしては同じ屋根の下一緒に暮らしているわけですから、少しでも人となりを知りたい、ただ単に心配しているから声をかけているだけだとしても、相手側からしたら詮索されているようで迷惑に感じる人が多いようです。そういったおしゃべりが好きなのか苦手なのかを見極めるのも賃貸経営するオーナーとしては重要なのです。
そして2の大家さんが下階(上階)にいると、音が気になるということですが、他のアパート同様騒音というのはとてもストレスになります。顔を知っているから多少の生活音が聞こえても許せるのは人間の情ですが、それも度を過ぎるとお互いにとってストレスとなり賃貸経営はうまくいかなくなります。今は木造建築でも防音対策での建築設計の需要が多いので、参考にしてみるのも手かと思います。

プライバシーの強化

img-105-3 上記でも少し出ましたが、同じ家に住んでいるからこそプライバシーの強化は重要です。二世帯住宅では、親と子世代が一緒に住んでいる場合お互いに行き来できるよう、内部でドアを設置しているお宅も多いようですが、将来賃貸経営するならこれは絶対にあってはならないことです。中には、大家さんが合い鍵を持っていて、入居者が外出している時に雨が降り親切のつもりでその合い鍵を使って洗濯物を取りこんで問題になったケースもあります。大家さんからすれば軽い気持ち、親切心でやったことだとは思いますが、不法侵入とみなされ大事になる場合もあります。二世帯住宅で賃貸経営を考えているならば、こういったことにも充分配慮しなければなりません。

まとめ

img-105-4 二世帯住宅での賃貸経営についてデメリットばかり並べてしまいましたが、二世帯住宅での賃貸経営は悪い事ばかりではありません。二世帯住宅の賃貸物件を希望する人の中には、地方から都内などに出てきた学生さんや新社会人などがいます。それはその学生さんや新社会人などの親御さんがあえて大家さんがすぐ近くにいる賃貸物件を探し、「この人達ならうちの子供を預けても大丈夫だろう」と安心するためだからです。昨今では人と人とのつながりを嫌う傾向がありますが、中にはこういう考えの方もいらっしゃり、そういった方々にとっては二世帯住宅での賃貸物件はとても安心できる住まいになるのですね。二世帯住宅での賃貸経営プランは「イエカレ」より無料にて問合せることができますので、ぜひ利用してみてください。

  • 次へ
  • 次へ
  • もどる
  • 結果を見る
  • もどる