賃貸経営の基礎知識

土地の大きさによる活用方法の違い

賃貸経営にはアパート・マンション経営のようにある程度の広さが必要になる場合もありますが、狭い土地でもできることがあります。
ここでは土地の大きさによってできる活用方法について考えます。

狭い土地でも活用方法はある

img-106-1 よくテレビ番組で「都内で15坪しかない土地に狭小住宅を建てられるか」なんていうテーマをもとに、建築家が頭を悩ませ番組終了には採光とプライバシーが守られた素晴らしい住宅が建てられているのが放送されているのを見たことがあるかもしれませんが、そのように土地はどんなに狭くともなにかしらの活用方法があり、アイディア次第でいくらでも有効活用や収益が見込める資産です。では、15坪もなく家も建てられないほどの土地活用といえばどんなものがあるでしょうか。
例えば、時間貸し駐車場。例えば自動販売機の設置、例えばコインロッカーや倉庫などなど。このように土地があればいくらでもどんなことでも使うことができ、また使う側にとっても日々の困った! を解消してくれる土地活用は大変日々の助けとなります。

大きさによって適した活用方法がある

img-106-2 土地の活用方法にはいくらでもあると申し上げましたが、その土地に造られたものに利用者がいなければ意味がありません。安易な土地活用は避け、しっかりとした市場調査を元に上手な土地活用を行いましょう。
土地の大きさによって活用方法が違うといっても、どれぐらいからどれぐらいまでがどんなものに最適なのかが見えにくいので、次に述べたいと思います。
*指し示す面積はあくまで例であり、必然ではない

30坪以下 ガレージ・倉庫・自動販売機などの設置
30坪前後 戸建・戸建賃貸
60坪~ アパート
100坪以上 アパート、マンション、駐車場、商業施設、介護施設など

当たり前ですが、土地の大きさによって収益が変わってきます。収益率を優先しようと、狭い土地に無理やりアパートを建てても、部屋は必然的に狭くなりますから入居者の幅も狭まってしまいます。その土地の大きさに見合った活用方法を見つけ、最適なプランを見つけてみてはいかがでしょうか。
土地の大きさや条件に合ったプランは「イエカレ」より無料で複数業者に一括問い合わせできます。企業によって得意なプランが異なりますのでぜひ利用して最適なプランを検討してみてください。

地域によって建てられない建物がある?

上記のように土地の大きさによってそれぞれに適した活用方法がありますが、気をつけなければならない点に、その土地のある地域特有の決まりごとがあったり、用途地域で建てられなったりもするので注意しなければなりません。用途地域には次のようなものがあります。

第一種低層住居専用地域
低層住宅が建てられる地域。床面積合計50㎡までと決められている。住宅だけでなく、店舗や小中学校、公共施設や診療所、アパートなどが該当する。コンビニは該当しない。

第二種低層住居専用地域
150㎡までの店舗等を建てることができる地域。第一種低層住居専用地域の内容に加え、コンビニも建てられる。

第一種中高層住居専用地域
中高層住宅が建てられる地域。500㎡までの店舗等を建てることができる。例として中規模程度の病院や大学、公共施設、3階建以上のアパートやマンションなど。

第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域の内容に加え、1,500㎡までの店舗や事務所などを建てることができる地域。小規模スーパーや、広めの店舗など。

第一種住居地域
少し混同しがちだが、第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域で、3000㎡までのホテルや店舗、住居に影響が出ないごく小規模な工場などが対象となる。

第二種住居地域
第一種住居地域と同じく、住居の環境を保護するための地域。10000㎡までの企業やホテル、パチンコ屋やカラオケボックス、アパートやマンションなどが該当する。郊外の駅前や幹線道路沿いによく見受けられる。また大きいスーパーなどもこの地域にあてはまる。

準住居地域
国道や幹線道路沿いなど、住居と調和させた環境を保護するための地域。10000㎡までの店舗やホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、車庫や倉庫、小規模映画館などが該当する。倉庫については、住宅街にあったほうが宅配、配達するのに便利だったりするので、それが目的で造られた用途地域といえる。

近隣商業地域
商業施設やホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、小規模の工場、映画館、車庫や倉庫などが建てられる地域。主に近隣住民が日常買い物するときに便利な地域として、その利便性をはかるためにつくられたもの。延べ床面積規制がないので、中規模以上の建築物が建つ場合もある。主に挙げられるのが駅前商店街である。

商業地域
名の通り、商業をメインとした地域。ほとんどの商業施設が当てはまる。風俗営業関連の施設も当てはまる。延べ床面積規制がなく、容積率限度が高いため、高層ビルなども建てることができる。例として、東京歌舞伎町、大阪のキタ、ミナミ、オフィルビル街、都心の繁華街など。気をつけなければならないのは、商業地域で住宅を建てた場合、隣に風俗関係の建物が建っても文句はいえない。

準工業地域
環境悪化の恐れがない工場などが建てられる地域。住宅や商店なども建てることができるが、危険性(火災の発生が起こりうるもの)のあるものは建てることはできない。

工業地域
工業関係が建てることができる地域。どんな工場でも当てはまり、住宅や店舗なども建てることができる。反対に建てられないのは学校や病院、ホテル等。

工業専用地域
工業専用に建てることのできる地域。よって、住宅や店舗、飲食店や病院、ホテルなどは建てることはできない。もちろん福祉施設も不可であり、住宅建設ができない唯一の地域である。石油コンビナートや製鉄所、湾岸地域などが当てはまる。

賃貸物件情報なんかを見ていると、用途地域欄に「第一種住居地域」や「第二種低層住居専用地域」などが記載されてあるかと思いますが、入居者の中には案外この用途地域を見ている人もいます。それはやはり「準工業地域」や「工業地域」ですと隣にいつ工場が建つのかわからないからです。工場によっては24時間操業のところもありますから、音や匂いなども気になります。小さいお子さんなんかがいらっしゃる家庭ですと、なおさらこの用途地域を気にするでしょう。一般的に住むのに優れた地域は「第一種低層住居専用地域」と言われており、単身者や一人暮らしの方などは「商業系用途地域」など利便性に優れた地域を好む傾向があるようです。もし、賃貸経営を考えているならば、この用途地域にも注意してみたほうがよいでしょう。

住まいから遠いところに土地があるのだけど……

img-106-3 よく聞く問題にこんなご意見があります。「今住んでいるところは神奈川なのだけど、実家が北海道にある。実家にはもう誰も住んでいないので無駄に土地だけがあって、毎年固定資産税だけとられて困っている」。
このような場合でも、不動産業者では上手な土地活用方法をアドバイスしてくれるところがあります。現にお住まいは静岡で、東京港区にマンションを一戸持ち賃貸に出している方や、実家をリフォームして賃貸に出している方など多くいらっしゃいます。もちろん、管理は不動産業者にお任せして自分達は毎月家賃収入が入ってくるだけという方法です。すべて自分達で行うというのはなかなか難しい問題ですので、まずは最寄りの不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。

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