賃貸経営の基礎知識

土地活用,賃貸経営の失敗リスクについて

土地活用や賃貸経営を行う上でどのようなリスクがあるでしょうか?
ここでは土地活用の種類ごとにどんなリスクやデメリットがあるのか紹介しています。

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土地活用の種類知っていますか?

さて質問です、皆様は土地活用の種類をいくつ挙げることができますか?

私も以前から良くインターネットや書籍などで「土地活用」という言葉を見かけ興味を持ちました。そのころは、「土地活用」へのイメージはアパート経営が一番強かった覚えがあります。でもいざ「土地活用」を調べていくとさまざまな種類があることに気づいたのです。
そこで全て網羅はできていないと思いますが、土地活用の種類をこれから紹介していきたいと思います。
まず大きく分類すると、(1)「売却」、(2)「自己利用」、(3)「土地のまま貸しに出す」、(4)「建物を建てて貸しに出す」の4つに分けら以下がそれぞれの種類となっています。

(1)「売却」

  • ・土地売却

(2)「自己利用」

  • ・自宅建築
  • ・農地利用

(3) 「土地のまま貸しに出す」

  • ・駐車場経営
  • ・定期借地

(4) 「建物を建てて貸しに出す」

  • ・アパート経営/マンション経営(一棟)
  • ・賃貸住宅
  • ・賃貸併用住宅
  • ・オフィス・商業ビル
  • ・ロードサイド店舗運営
  • ・有料高齢者住宅

と、上記は一部で土地活用にはさまざまな種類があるのです。
そのさまざまな土地活用の中で、アパート経営や賃貸併用住宅の賃貸経営が一般的に耳にすることが多いのではないでしょうか。
また、土地活用に関してリスクなどで皆様が良く耳にするものは、賃貸経営におけるリスク、デメリットの一部だと思われます。
それでは、上で挙げた4つのそれぞれの土地活用のリスク、デメリットをご紹介しましょう。

土地の売却のリスク、デメリットって?

資産の損失、収益の機会の損失

土地を売却することによって、当然ですが、その物が自分の資産から無くなってしまいますよね。
売却してしまうと、その土地からは、収益を得ることが出来なくなるリスク、デメリットをあなたは背負うのです。

譲渡による費用、譲渡税の発生

土地や不動産を売却をする場合に、費用の面も考えておくといいでしょう。一般的に土地は、売却金額が大きいですので、費用を予め把握しておくほうが良いでしょう。
不動産会社に依頼する際に費用がどのくらい掛かってくるのかしっかり不動産会社へ聞いておきましょう。
土地を売却、譲渡する際に以下のような費用が掛かってくるのです。

  • ・仲介手数料
  • ・印紙税
  • ・測量費
  • ・登記費用

また、売却、譲渡によってあなたが得た「利益」の部分に対して、所得税、住民税が「譲渡税」として掛かってくるのです。
その税率は、売却をする土地を所有していた期間、売却をする土地の使用目的などによって大きく変わってくるのです。

隣地との境界問題

一般的に土地の売買で起きがちな問題の一つに、隣地との土地境界の問題がります。あなたは普段から土地の境界を意識して生活していますか?ちなみに私は意識して生活していません。
ところが、いざ土地を売却や建物を建てるなど考えるにあたって、土地を持っている人とその隣人との間で土地の境界に関しての互いの認識が食い違っている場合に隣人との間で問題が起きていると良く耳にします。
不動産、土地は、非常に高額ですので自分の不動産の境界が思っていたよりも狭ければ、財産が減ってしまうことになるのですから、境界というものにはお互いに神経質になり、近隣間で人間関係に亀裂が入るというのも無くない話なのです。
ですので、こういった問題が起こらないよう自分の土地、不動産について調べておくことが大切になってきます。

以下のサイトで不動産売却の専門業者に問い合わせることができますのでぜひご利用してみてください。

土地の自己使用におけるリスク、デメリット

あなたが持っている土地をあなた自身で使用することも土地活用になります。そうするとその土地自体は、一切収益を生まないデメリットに繋がるでしょう。
勿論、農地として自身で利用し農作物を育てることが出来ますので収益を生むことも可能ですが、収益につなげるとなるとかなりの労力や準備が必要になってくるのはおわかりでしょう。

土地のまま貸すリスク、デメリット

税制の優遇が受けられない

土地のまま貸すという土地活用には、駐車場や資材置き場として運用が可能ですが、固定資産税や所得税の優遇措置がなく、また相続税対策にも全くならないのです。

借り手がつかない

同じく駐車場の場合、周辺環境によっては借り手がなかなか見つからないというリスクもあり、料金徴収も含めて様々な管理の手間がかかってしまいます。

用途の変更が難しい

同じ貸すという土地活用でも、定期借地として50年という期間、土地を貸し付ける制度ですが、その間のその土地の用途の変更、転用が出来ないというリスクが伴ってくるのです。

建物を建てて貸しに出すリスク、デメリットとは?

少子化による賃貸需要の低下

賃貸経営において好立地・好条件の物件を重要視し選択するのが一番なのは一般的にも言われていますよね。少子高齢化が先々、若年層を中心とした賃貸マンション需要の縮小につながることは確かですが、都心部のワンルームマンションについては、毎年新しく上京してくる方々の参入を見込むことができます。東京都心部に限って見てみると、都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。
また、法人のお客様を対象とした賃貸社宅や、商用での出張・派遣・長期滞在など、少子化の影響が少ない需要を取り込める点も、都心部、ビジネス街ならではの強みと言えるでしょう。

建物の老朽化に伴う家賃収入の減少

物件の立地やエリアの需要状況によって大きく変わってきますが、建物や設備の老朽化が激しくなると、入居者は新しい物件に流れていってしまい、賃料が下がり家賃収入が下がるというリスクがあります。
賃料は、立地条件・グレード・管理内容などに大きく左右されるため、やはり、物件は立地条件が良く、しっかりした管理体制の物件が投資に適しています。そのエリア、地域の需要に合った物件で、かつメンテナンスがしっかりしていれば、安心と考えていいと思います。
経年に伴う建物の老朽化は、定期的にメンテナンスをすることで、最小限に抑えることができます。修繕には多額の修繕金がかかりますが、物件によっては修繕計画がなく、積立金がたまっていないなどもありますのでしっかりと確認しましょう。

空室が続く可能性

あなたの持っている賃貸物件が必ず入居者が入り、年間を通じて常に満室状態であるという保証はないのです。常に入居者を確保出来るとは限らないので、適正な家賃設定が必要になってくるでしょう。変に高い利回りの物件は適正家賃ではない場合もあるので気を付けましょう。
家賃保証制度もどこの会社でも行われていますが、安易に家賃保証だから大丈夫と考えるのは危険です。家賃保証は永遠ではありません。家賃収入の安定した確保は、賃貸経営・投資の一番大きなポイントと言えます。好立地・好条件の物件を重要視し選択するのが一番空室リスクを回避出来るでしょう。

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