賃貸経営の基礎知識

相続と賃貸経営の関係

賃貸物件を建てて相続税を軽減する方法について説明します。
ここでは相続税の仕組みを知り、税金対策をする方法を学びます。

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相続税の改定

相続と賃貸経営の関係に入る前に、平成27年に相続税の内容が改定されました。
ご存知の方もいらっしゃるとは思いますが簡単にご説明します。

相続税の税率ではなく、基礎控除の引き下げに注目

今回の改定では、相続税の増税よりも基礎控除額の引き下げで影響を受ける方が多いと思います。
基礎控除とは簡単に説明すると相続税を計算する上で非課税となる部分の事です。
今までは「5千万円+1千万円×法定相続人の数」でしたので、
3人が相続する場合に8千万円まで相続税が掛かりませんでした。
しかし、平成27年の改定後は
「3千万円+6百万円×法定相続人の数」になります。
同じ3人で相続する場合で考えると、4千8百万円までの基礎控除になります。
単純に相続税が掛かる人が多くなるのです。
その辺りも踏まえて、賃貸経営で上手に節税できる方法を考えましょう。

相続税評価額を下げる

賃貸物件を建てて、相続税軽減をするのに自己資金で建てても、借り入れて建てても変わりません。
例えば、5,000万円でアパートを建てて、相続時の時価が5,000万円だとしても
相続税評価額は下がります。そこの差が節税につながります。
5,000万円借り入れて、現金で持っていると、借入の5,000万円と
現金の5,000万円は差し引きゼロです。
土地も建物も賃貸物件を建てることにより、相続税評価額が下がりますので
しっかり覚えておきましょう。

賃貸物件が建っている土地の評価

更地のままよりも、賃貸物件を建てた方が相続税評価額が下がります。
理由は、第三者に貸している部分に関しては、借地権がありますのでその分を差し引いて評価額の計算を行うため安くなるのです。
第三者に貸している物に対して、相続するから明け渡してもらう訳にはいきませんよね。
また、賃貸物件の建っている敷地を「貸家建付地」といいます。
この土地に関しては建物を貸すための宅地とみなされますので、
先ほど説明した借地権の割合等で評価額が安くなります。
借地権割合の計算方法は、国税庁ホームページで閲覧できる「線路価図」「評価倍率表」によって地域ごとに定められています。
一定の条件を満たしていれば、土地の200㎡までは50%で評価される「小規模宅地等の評価減」という特例もあります。

賃貸物件の建物評価

土地の評価でもお伝えしましたが、建物でも借地権を通常の評価額から差し引いて評価される為、建物相続評価額が下がります。
貸家については全国一律で30%の評価減になりこれに賃貸割合を掛けて計算します。
新築時の約5割~6割になる事が一般的です。

借入金が相続税対策にならない

土地と建物の相続評価額の話しをしてきましたが、なぜ自己資金でも借入金でも相続税対策として変わらないのでしょうか。
それは、1,000万円借り入れたとしても手元に1,000万円あれば価値が一緒だからです。
その1,000万円を使って賃貸建物を建てて初めて土地、建物の相続評価額が変わるのです。

借り入れで建設した場合の注意点

資金繰りの確認

全部自己資金で賃貸経営をはじめたのでしたら、良いのでしょうが、
ほとんどの方が、借り入れたお金で建設をして家賃収入で返済しているのではないでしょうか。
そこで注意が必要なのは、必要経費等の計算です。
建てた当初は新築で綺麗ですが、年が経つにつれ建物は劣化していきます。
そこで、発生するのが修繕費です。
建物が古くなれば、それなりの修復や設備の故障なども考えられます。
その度に、予想していなかった出費が発生して、月々の家賃収入を超えた場合は、実費になります。

また、建物劣化に伴うリスクでもう一つ上げられるのが、入居率、家賃の降下です。
賃貸物件で家を探した経験のある方も多いと思います。
その時に、広さを求めると何処を妥協するか…
築年数ではなかったでしょうか。
また、建築時より現在の方が便利で施工が安くなっている物もあります。
ユニットバスなどもいい例でしょう。
バブル期建てられた建物などは、基本的に3点ユニット(お風呂、洗面台、トイレ)が多かったです。
今より、ユニットバスの技術が高くなかったというのもありますが、都内などの場合はセカンドハウスなどとして借りる人が多かった為、あまりこだわりが無かったのです。しかし、現在ではワンルームですらバス・トイレが別になっているのが当たり前です。その為、3点ユニットの入居率は下がります。そこでオーナー様は少し大がかりになってもリフォームをせざるを得なくなるのです。水回りのリフォーム…
かなりの出費になります。
もともと入居率が下がった事に対しての対策としてリフォームを決断するという事は、ダブルパンチです。
また、どうしてもリフォームなどの大型修繕費用が捻出できなければ家賃を下げて入居者を確保するしかありません。
ローンが完済してればまだいいですが、残ってしまっている場合は月々の支払額まで家賃収入が到達しないなんて事も…
どんなに頑張っても月々赤字になってしまいます。
そんな事にならない為にも、資金繰りの確認をしっかりして先々まで経営していける賃貸経営を目指しましょう。

賃貸をしている為に転用が難しい。

ただの空き地であれば売却は難しくないですが、賃貸物件の建っている土地の場合、オーナー様の都合で入居者に出て行ってくれという事はできません。
借地借家法という法律の下に規制されています。
一昔前は、かなり借り手側が有利な法律になっており一度貸したら二度と戻らないなんて事も言われていました。
現在は、かなり改正されてそこまででもないですが、ある程度正当な事由が認められない限りオーナー様から退去を申し入れても認められません。
その為、何かあって土地を売ってでも返済しなくてはいけない時に困ります。

賃貸経営の場合、初期投資が大きくなる為、長期での計画が必要になります。
専門的な知識を持っている業者に頼むのはもちろんですが、何社かの意見を聞き先々を考えて実行に移す事をお勧めします。

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