賃貸経営の基礎知識

賃貸経営の税金と確定申告

賃貸経営を行う上でかかる税金。
ここでは賃貸経営をするときにかかる税金と確定申告について解説します。

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賃貸経営をする上でかかる税金

建設から引き渡しまでにかかる最初の税金

賃貸建物を建設にあたり、最初にかかる税金は印紙税です。
印紙税は、建設工事請負契約書にかかる税金で普通の住宅契約時にも
かかりますので、耳にする機会も多いのではないでしょうか。
請負契約の金額によって決められており、契約金額が上がれば税金も
上がります。

また、不動産譲渡契約書などにもかかりますので覚えておくと良いでしょう。

建設請負契約書の印紙税軽減措置

平成26年4月~平成30年3月31日までに作成された建物請負契約書と
不動産譲渡契約書にかかる印紙税が軽減されます。
建物請負契約書であれば100万円超え。
不動産譲渡契約書であれば10万円超えから、1億円以下のもので
50%軽減されます。

その他、金額に応じて軽減措置が定められていますので、
国税庁のホームページ等で確認すると良いでしょう。

ローン借入契約時

印紙税は契約書にかかる税金ですので、ローンを組んで賃貸経営をされる場合、ローン借入契約にもかかってきます。

登記時にかかる税金

建物の所有権保存登記、抵当権設定登記時に
かかってくるのが登録免許税です。

登録免許税という名前だと、なんの登録免許だと思うかもしれませんが、
登記時にかかる税金は登録免許税と覚えると覚えやすいかもしれません。

賃貸経営開始時にかかる税金

不動産を取得し最初の一度だけかかる不動産取得税

不動産(建物、土地)を取得した時に最初の一度だけかかる税金があります。
それが不動産取得税です。

税率は、固定資産税評価額×税率になります。
ここで注意が必要なのは、売買金額ではなく固定資産税評価額という所です。
売買金額が幾らであろうと、金額が定められていますので専門家に
確認すると良いでしょう。
また、軽減措置もありますのでしっかり確認しましょう。

毎年、不動産に課税される固定資産税

毎年1月1日に不動産を所有している場合にかかる地方税です。
税率の計算方法は、
固定資産税評価額×税率です。
固定資産税は地方税ですので、市区町村ごとに税率が違いますので
しっかりと確認しましょう。
特例措置もありますので、こちらの確認もお忘れなく。

毎年、不動産に課税される都市計画税

もう一つ不動産に毎年課税される地方税で、都市計画税というものがあります。
税率の計算方法は固定資産税と同じですが、特例措置などが違う場合がありますのでこちらもしっかりと確認しましょう。
都市計画税の使い道としては、都市計画事業や土地区画整理事業に使われます。
固定資産税と違う所は償却資産は対象にならない事と、
基本的に市街化区域だけにかけられる点です。

確定申告とは?

確定申告とは

会社に勤めている方は、給与から所得税を引かれて支給されます。
年末に一年間の給与の計算をして、所得税の確定を行い、年末調整という形で
納めていた分との差し引きをします。
しかし、賃貸経営は給与支給者がいる訳ではないので、
自分で申告しなくてはいけません。

また、会社に勤めていて給与をもらっている方も家賃収入は含まれていませんので、確定申告が必要となります。
(不動産取得が年間20万円以下の場合は確定申告が不要です。)

簡単に言うと、家賃収入を得ると所得税が発生するので、それに対しての申告が確定申告です。

青色申告と白色申告の違い

確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。
青色申告では、事業登録が事前に必要で特別控除が
10万円と65万円があります。

白色申告だと、申請自体は青色申告より楽ですが、青色申告をすると
特別控除分節税できます。
特別控除の65万円になるとかなり条件が厳しいです。
10万円の特別控除でも記帳義務はありますが、65万の特別控除だと
正規の複式簿記でなければいけませんし、記入項目もすべて埋めなくてはいけません。
10万の特別控除であれば一部未入力でも大丈夫です。
経理関係の仕事をしていた方であればいいのかもしれませんが、
基本的に10万円控除でいいかと思います。
かなりの資産の運用等をされているのであれば、税理士と相談して
決めると良いかもしれません。

白色申告から青色申告の切り替え

先ほども説明しましたが、青色申告をする場合、事前に申告が必要になります。
管轄している税務署で、「所得税の青色申告承認申請書」を提出します。
期限は青色申告にしたい年の3月15日までの申請が必要です。

新規開業の青色申告

新規開業をして、「青色申告承認申請書」を提出しておけば初年度から
青色申告が可能になります。
1月1日~1月15日までに開業する場合は、
同年の3月15日までに申請が必要です。
1月16日以降の場合は、開業日から2か月以内の申請です。

青色申告の特別控除10万円と65万円

青色申告では、10万円と65万円の二種類の特別控除があることは
先ほど説明しましたね。
多くの方が、65万円控除の方が良いはずでは…
しかし、65万円控除を受けるには条件があります。
不動産所得者は、事業規模として原則
マンション・アパートであれば10室、貸家だと5棟、駐車場で
50台程度の規模が必要になります。
それ以外の方は適用を受けられません。
申請方法も、複式簿記での申請となり、
日々の所で、現金出納帳、総勘定元帳、仕訳帳…
決算時で、損益計算書、賃借対照表…
などが必要になってきます。
もともと経理をやっていた方であれば少しはわかると思いますが、
大体の方は何が何だかわからないのではないでしょうか?
パソコンで会計ソフトを使うとわかりやすいみたいですが、

それでもという方は税理士さんにお願いするといいと思います。
自分でやるよりもお金はかかりますが、色々な節税のアドバイスを
くれたりします。また、施工予定の会社でも相談、講習などを
している所もありますので色々相談してみましょう。

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