希望に合ったプランを選ぼう

中期運用派

自己資金がそれなりにあり、中期、長期運用で考える賃貸経営、土地活用のお勧めのプランとはどういったものでしょうか。

新築マンション(区分所有)で始める賃貸経営

img-120-1 自己資金が十分にあり、早めのリタイアなどを考えている人は、新築マンション(区分所有)の購入を考えてみるのがいいでしょう。人気のエリアで、できれば大手デベロッパーが分譲し、施工も大手ゼネコンなどが行っているものがおススメです。新築であれば修理やリフォームの費用はかかりませんし、建物や設備に不具合があっても、引き渡しから2年ほどであれば、だいたいデベロッパー側で修繕をしてくれるサービスをつけているものも多いようです。

どんな物件がいいの?

では新築マンションであれば、どんなものを選べばいいのでしょうか。最近人気があるのは、ワンルームでも30平方メートル以上のゆったりしたタイプや、45平方メートルほどの1LDK、70平方メートル以下の2LDKなどです。都心部であれば眺望の優れたものがいいでしょう。比較的収入のある単身者やDINKSをターゲットにするのです。できれば最上階は避けた方が無難です。人気があるのは最上階から一つ下の角部屋と言われており、そのほうが空室リスクも低くなるようです。

物件選びのポイント

新築物件を売り出す前には、必ずモデルハウスや現地見学会などが設けられています。必ず足を運んで実際の物件を確認しましょう。その際に見るべきポイントをいくつか挙げてみます。

自分が住みたい部屋かどうか

まずは「自分が住んでみたいかどうか」を考えてみるのがいいでしょう。そうすればおのずと何がよくて何が悪いのかが見えてきます。物件が単身者向けで購入者が年配の方であれば、自分の子供や孫に住まわせたいか、という視点で見てみるのもひとつです。
若い人たちは、少し家賃が高くても、条件がよく、オシャレにこだわりをもった住環境を希望することが多いようです。賃貸市場は需要と供給が逆転しています。まずは「住んでみたい」と思わせる物件を見つけましょう。

間取りをみよう

img-120-2 住みやすくて好まれる間取りはどんなものなのかを確認しましょう。良い間取りの主なポイントは下記のようなものです。

<一例>

間口が広い ワンルームなどの場合、奥に細長い部屋よりも間口が広い方が感覚的に広く感じ、使い勝手もいい。
天井が高い 天井が高いと部屋が広く見える。最近の分譲マンションのリビングでは、2.5メートルほどある。
梁や柱が目立たない 部屋の内側に梁や柱があると、家具などが置きづらい。
バルコニーが広い 広いバルコニーがあると、洗濯物を干すなどの利便性だけでなく部屋全体のグレード感もアップする。
大きな窓がある 窓のあるなし、大きさは、特に生活の快適性を大きく左右する。

水回りのグレードは?

キッチンや浴室、トイレなど、水回りの使い勝手の快適さも、物件選びをする際の重要なポイントになってきます。

1、キッチン
家族であればもちろん、女性の単身者がこだわりをみせるのが、キッチンの設備でしょう。広々としたシンク、収納、対面式のカウンターなどが好まれます。コンロも二口は必須。最近では三口以上のコンロも少なくありません。さらにグリルとオーブンなどがついていれば、かなりグレードが高いと言えます。

2、浴室とトイレ
昔の単身者向け物件は、ほとんど3点ユニットバスでした。今はバストイレ別という物件も増えています。新築マンションであればほぼ分離されているとは思いますので、あとはそれぞれにどんな付帯設備があるかをみましょう。浴室であれば追い炊きや自動湯張機能、トイレであれば温水便座などが付帯していると人気があるようです。

外観から判断も怠らずに

建物自体のグレードは、ある程度外観からも判断できるようです。新築物件であればさほど問題ないかもしれませんが、念のため確認することをお勧めします。

1、角部屋の側面に窓があるか
せっかくの角部屋に窓がない、小さい窓しかないということであれば、建築コストを安くあげようとしているように思われます。人は風通しのいい部屋を好むものです。これではあまり住む人のことを考えずに建築されたといえるかもしれません。

2、建物の基礎にヒビ割れはないか
建物の基礎とは土台部分のことをいいます。基礎のコンクリートにクラック(ヒビ割れ)が入っていないか、ジャンカと呼ばれる玉砂利が露出していないかもチェックしましょう。また鉄筋コンクリートのマンションであれば、コンクリートのむき出しの部分に同じくクラックがないかも最低限確認しましょう。

すでに賃貸経営を行っている場合

img-120-3 すでに土地活用をしてマンションやアパート(一棟)の賃貸経営を行っている場合の中期、長期運用方法をみてみましょう。これまでほぼ空室を出さずにやってきていれば、特に問題はないかもしれませんが、すでに築30年以上の物件であったり、近所に競合物件も増えてきていたりする、ということになると、何もせずのままでは空室がでてしまうことが考えられます。建物の老朽化、経年劣化は避けられません。長く賃貸経営を行いたければ、借りる側が「住みたくなる部屋」を作っていくことが大切になるでしょう。

リノベーションをして付加価値を!

古くなってきた物件をリノベーション(リフォーム)したいからと言って、今いる入居者に、すぐに退去してもらうことはできません。特に問題がなければ、信頼できる入居者に長くずっと住んでもらうことが理想です。退去者が出た後、空室期間が長くなることの方が痛手なのです。また空室が長くなったからといって、家賃を下げて入居者を集めるというのも、できれば避けたいことのひとつです。発想を転換し、原状回復時(退去時)にうまくリノベーションを行い、欠点をカバーしながら魅力ある部屋に生まれ変わらせ、付加価値をつけることで家賃を逆にアップさせることを考えてみるといいでしょう。一工夫することで、費用もさほどかけられずリノベーションすることも可能です。信頼がおける建築会社や建築士などに相談してみましょう。

<リノベーションの一例>
あえて色や素材の違うクロスを使用してリノベーションし、個性を出した内装にする。
入居者が好きなところを自由に照らすことができるスポットライトの設置。
帽子やカバン、小物などを引っかけられるフックや棚など、見せる収納を施す。
など

まとめ

ある程度まとまった自己資金があるということであれば、中期、長期運用を視野に入れ、より借り手が見込める新築マンションの購入などがいいでしょう。またすでに賃貸経営をしている場合、築年数が経っている場合でも、ちょっとした一工夫で個性や魅力を発揮した「住みたくなる部屋」を作ることが可能です。長く理想的な賃貸経営を目指したいですね。

参考文献
「逢坂ユリのまるわかり不動産投資」逢坂ユリ 著(株)主婦と生活者刊
「はじめての不動産投資」長谷川高 著 WAVE出版刊
「勝ち組賃貸経営術」西村哲 著 ソフトバンククリエイティブ(株)刊
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