賃貸経営の準備

賃貸経営,アパート経営の情報収集

賃貸経営をこれから始める方も、すでに始めている方もまず必要な事は時代の変化を見る事や近隣の状況の把握、経済の流れなどの情報収集する事が非常に大事なのはお分かりかと思います。
ただこれが実践出来ている人が少ないのも現実なのです。
不動産投資のプロの方ですら、この情報収集は骨が折れるとの声が上がるほどです。
では一般の方が情報を集めるにはどのようなやり方をすれば良いのか。
また何から始めれば良いのか。まとめていきましょう。

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なぜ賃貸経営を始めるのか?

賃貸経営を始めるきっかけは?

あなたはなぜ賃貸経営を始めたいのですか?またはなぜ始めたのですか?
こう聞かれた時に「土地が余っていたからなんとなく始めてみた。」や「相続をきっかけに始めた。」
こういう方も多いのではないでしょうか。
もちろんこれが間違っているという訳ではないですが、賃貸経営を始める理由を自分の中で明確にする事が非常に大事だという事を初めにお伝えしておきます。情報収集を始める前の話になってしまいますが、賃貸経営とは会社を経営する事と非常に似ています。
会社を経営する方が「なんとなくこのビジネスが当たると思ったから。」「とりあえず経営者になりたかったから。」などこのような理由で会社を大きくし、存続させる事は困難だと私は思います。そこに一本の芯が無いからです。
賃貸経営も同じなのです。相続で始めるにも土地が余っているから始めるでも、きっかけはこれで十分かと思いますが、きっかけとあなたが始めたいと思う理由は別ものだと考えて下さい。

始める理由を明確に!!

始める理由は「年収を○○万円アップさせる為」など、出来るかぎり強くずっと心に残るような目的が大事になるでしょう。これが情報収集を行う上でも、○○をしたいから情報収集もしっかりしようと言う動機に繋がるはずです。しっかりとした目標や目的があるからこそ、それに向かって進む事が出来るのです。
今すぐ決めなければいけないと言うわけではないですが、まずここから明確にするという事を覚えておきましょう。

情報収集は永久的に行うもの

時代の背景と情報収集

時代はいつでも変化を繰り返しています。2014年の4月に消費税が8%になりました。これも賃貸経営に影響がありましたね。また、2020年には東京オリンピックが開催されます。
これも選手村の建設や外国人の泊まるホテルの建設やマンション建設なども今後増えていく事でしょう。この様に先を見据えた計画や戦略などは重要になってきますし、過去の経済状況がどのように不動産価格に影響が出たのかを知っておくも必要があります。

経済の動きと不動産の関係は?

ほとんどの方が頭に浮かぶであろう、バブル崩壊リーマンショック
バブル崩壊は不動産にも多大なる影響を与えました。不動産価値は一気に下がり、その当時たくさんの投資家が頭を抱えました。上がりに上がっていた価値が暴落したからです。リーマンショックも同様です。世界経済に影響を与えるほどの事件ですからね。この影響は不動産業界に今でも影響を与えていると言われています。
例に挙げた二つのものは稀に起きるものではありますし、誰でもが予想出来るものではありません。
時代の変化を常に見て、どのような形で経営していけばよいのか。一時的なものではなく、常に把握しておくことが重要になってきます。

将来の移り変わり

これからの時代高齢化社会なんて言葉を良く聞きますが、実際にはどうなるのでしょう。
2035年(21年後)には65歳以上の方が総人口の約33.4%にまで昇ると言われています。
3人に1人は65歳の方と言う計算です。2055年(41年後)には65歳以上の方が総人口の43%にまでなると言われています。これを見据えているのと、いないのとでは大きな違いがあると私は思います。

色んな方向から考えよう!

賃貸経営は建物を維持する事もそうですが、入居者の需要、年齢や近隣の状況など、あらゆる事を想定または加味して行うものです。何もマンションやアパートだけが賃貸経営ではありません。
高齢者専門の賃貸マンションや有料老人ホーム、駐車場経営など様々な方法があるので、1つの事だけを見るのではなく、色々な視点を持つ事が大事になります。
情報収集とは常に必要である事、また情報とは常に変化するものである事、この二つを覚えておきましょう。

情報収集の始め方

それでは賃貸経営の情報収集は何から始めれば良いのでしょうか。まずは建てたい場所や購入したい物件エリアの選定を行いましょう。もちろん土地をすでに持っている、または中古物件での投資をお考えの方は、エリアの周辺の状況や賃料相場などを調べてどの程度収益化出来るのか計算しましょう。
詳しくは収支計画の立て方をご覧ください。
現在の状況や過去と比べてどのくらい価格に変動があったのか、その変動があった時にはどのような出来事が起こったのかを前もって見ていくと良いでしょう。過去を知り未来に仮説を立てるのです。

自分の土地で賃貸経営を始めよう!

土地がある方や中古物件購入予定の方は投資用不動産を多く扱う不動産会社や建設から始めるかたはハウスメーカーや建設会社に問合せをし、どのような流れになるのかを把握しておくのも必要だと思います。
基本的な流れは以下になります。
ここでは一般的な建設の流れを説明します。全てがこの内容に当てはまるとは限りません

  • (1)ヒアリング…ここでは建てたいエリアやどのような形で賃貸経営を行いたいか話をします。
  • (2)調査…立地の調査や近隣状況などどんな賃貸経営が適しているのか判断します。
  • (3)企画…どのような建物を建設するのか企画する段階です。
  • (4)提案…資金面やオーナーの要望などここでじっくり詰めていきます
  • (5)契約…すべての内容に納得がいけばここで契約となります。
  • (6)設計…実際建設する建物の設計に入ります
  • (7)着工…いよいよ工事開始です
  • (8)引き渡し…完成した建物の引き渡しです。
  • (9)募集…完成してから行う訳ではありませんが、入居者募集を行います
  • (10)点検…基本的に1ヶ月もしくは3か月経過すると、一度不備が無いか点検に入る事が多いです。

基本的には上記の様な流れになります。満室になり、家賃がコンスタントに入れば初期段階では賃貸経営は成功です。ここから長い経営の始まりです。

中古物件で賃貸経営を始めよう!

中古物件を購入して賃貸経営を行いたい方はまずはお宝物件を探す事から始めましょう。
しかし誰しも狙っているので簡単には見つかりませんが、探す事を諦めてしまっては余計に見つかりません。諦めず良い物件を探しましょう。
ここで最初にやる事は不動産会社から物件情報を出来るだけ多くもらう事です。
地場に強い不動産会社や投資用不動産物件を多く扱う会社(投資用に長けている会社)を探してその上で出来る限り自分の担当者をつけるようにしましょう。
親切で熱心。押し売り営業の無い方が好ましいですね。もちろんオーナー自身も不動産会社に対して横柄な態度や見下したような言動はいけません。
良好な関係を築くことによってあなたしか入らない情報や、本来やってはくれない事も動いてくれる可能性もあるのです。これが情報収集に大いに役に立つでしょう。

会社の情報収集

中古物件投資でも建設から始める方でも、いずれにしても関わる事になるのはプロの方達です。
ハウスメーカーや不動産会社。ではどの会社に任せれば良いのでしょうか。

ニーズをまとめてから業者選びをしよう!

建設コストの安い会社。多くの情報を保有している大手企業。選び方は様々ですが、まずはあなた自身のニーズをまとめましょう。
予算はどのくらいですか?土地はありますか?始めての賃貸経営ですか?土地をお持ちなら坪(平米)の大きさは?賃貸併用住宅を希望ですか?
何年で回収したいですか?あなたの世代で賃貸経営は終わりですか?これらの情報を一度整理し、自分に合った会社を見つけていきましょう。漠然と探すよりもきっと見つかる速さや、見つけた会社の質が大きく違うはずです。会社を見つけるという事は良い担当者に出会う事です。あなた自身のニーズや悩みなど解決してくる方は(会社)はきっと見つかります。紙に書き出しても、携帯のメモ機能を使っても良いのでいつでも話せるようにしておきましょう。更に詳しく知りたい方は賃貸経営業者の選び方をご覧ください。

まとめ

きっかけではなく始める理由(目的)を強く明確にする。
情報収集は一時的ではなく、永久的に行う。
賃貸経営は会社経営と同じ。
過去のデータを知り、今を把握し、未来に予測を立てる。
あなたに合った良きパートナーを見つける(作る)。

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