賃貸経営の準備

賃貸経営業者を選ぶ

賃貸経営を成功させるには、賃貸経営業者(賃貸管理会社、不動産会社)の見極めが重要になってきます。今後の長い付き合いになっていく相手でもあります。どういった点に注意して選べばいいのか見てみましょう。

「客付け力」に優れた会社を選ぼう!

img-18-1 賃貸経営は空室があってはうまくいきません。常に満室で稼働させることで、事業計画の収支も保てるはずです。そのためには、まずは入居者を集めること、満室にすることが重要になってきます。部屋探しをする人は、パソコンやスマートフォンなどで物件検索サイトを見て、手軽に賃貸物件を探す時代となりました。いくつかのサイトを吟味してから、不動産会社に連絡をとることが多いようです。また、住みたい街や勤務先、学校近辺の不動産会社店頭に張り出されている物件資料をチェックすることも多いでしょう。たくさんある物件情報の中で自身の物件を選んでもらうには、競合とは違う決め手になる何かがないと難しいかもしれません。それをクリアするためには、客付け力に優れている賃貸経営業者が必要となってくるのです。

「客付け力」を見るためのおもなポイント!

  • 情報量が豊富
  • 常に賃貸の物件情報を提供している
  • お客さんが入りやすい店舗づくりをしている
  • 全国にネットワークがある

など
客付け力があるかどうか見るためには、新鮮な情報をどれだけ多く扱っているか、また入居者の視点に立った対応をしているか、などを見てみるのがいいようです。

こまめで親身になってくれる会社を選ぼう!

img-18-2 入居者が決まれば一安心と思いがちですが、賃貸経営はここからが始まりです。入居者から毎月家賃を回収、建物の共用部の清掃や設備のメンテナンスを行わなくてはなりません。退去者がでれば次の入居者を受け入れるために、リフォームなどの原状回復もしなくてはなりません。そこでタイムロスがあると、次の入居者が入るまでに時間が空いてしまい、収入も途絶えてしまいます。スムーズに次の入居者を決定し、受け入れ体制を整えたいものです。どんなときでも賃貸経営業者と打ち合わせをしながら対応を進める必要がありますが、そういった時に頼りになるのがこまめに動いてくれる業者です。こまめであれば、普段の建物管理状況や何かトラブルが起きた際の報告なども密にしてくれるでしょう。 また満室状態を保つ手段や方法などをアドバイスしてくれたり、オーナーからの相談に親身にのってくれたりする業者を選ぶことも重要です。賃貸経営は長期的な事業となります。できれば企画から施工、管理まですべて対応できる賃貸経営業者、地元に強い業者を選ぶと、さらに強い信頼関係を築いていけるでしょう。賃貸経営ナビゲーションの姉妹サイト「イエカレ」では不動産管理の専門業者に問い合わせることができますので、ぜひご利用してみてください。

建物管理を委託することの利点

物件の規模によっては、オーナー自身で管理ができてしまう場合もあるかもしれませんが、できれば賃貸経営業者に委託してしまった方がいい場合もあります。家賃の督促や何かトラブルが起きてしまった際、オーナーと入居者でやり取りを行うと感情的に衝突してしまうこともあります。賃貸経営業者を入れて、ビジネスライクに進めた方が円満に解決できる場合もあるのです。できるだけオーナーの負担を減らすことも、長く賃貸経営を続けていくコツです。

メンテナンスで資産価値をつける

物件管理の実務は賃貸経営業者に任せられますが、建物を維持するためのメンテナンスは、ある程度オーナー主導により計画的に行わなくてはなりません。建物は時間が経つにつれ劣化してしまいます。近所に新築物件が建設されれば、古くて汚い建物は敬遠されてしまうでしょう。しかし、きちんと手を入れてメンテナンスを続けていけば、建物の維持はできるものです。賃貸経営において建物は資産であり商品です。メンテナンスによって資産価値を生みだし、入居者から魅力的な物件と思われるような管理を心がけましょう。

メンテナンスの内容と時期

風土や気候、物件の構造などによって、メンテナンスをする内容や時期も違ってくるでしょう。その際には賃貸経営業者や専門家からのアドバイスを受けて判断することになります。修繕費は毎年かかるものとして、一定額を積み立てしておけば、いざというときに困らないでしょう。
設備のメンテナンスの大まかな内容と時期の一例を挙げてみます。設備の不具合でよく困るといわれるものは、給湯器、エアコン、換気扇などです。だいたい10年ほどで部材供給が終了し、修理が難しくなるようです。その場合は本体交換をしなくてはなりません。不具合がでてから対応するオーナーの方も多いようですが、入居者の退去時などに合わせてメンテナンスができれば、入居者に迷惑をかけることも少なくなるでしょう。

目安時期(一例) メンテナンスが必要な主な設備
竣工から5年~ 外壁クリーニング、内装クロスなどの貼り替え
10年~ 外壁塗り替え、サッシの交換、ガラスの取り換え、立てつけ直し
畳の表替え、給湯器交換、アンテナ・ケーブルの取り換え
15年~ 屋根の修繕・取り替え、給水ポンプの補修・取り替え
床の取り替え、エアコン取り替え、換気扇の取り替え
照明器具の取り替え
20年~ エレベーター改修、共用部の警報設備の取り替え

相談できる専門家を選ぼう!

img-18-4 賃貸経営は長期的な事業となります。大きなお金をかけてマンションやアパートを建設していますので、途中で簡単に止めることはできません。自身の判断だけでは不安となり、本当にこれでいいのか? と迷ってしまうこともあるでしょう。賃貸経営を成功させるためには、はじめに事業のコンセプトを明確にしておくことや堅実な収支を見通さなくてはなりません。そういったひとつひとつに相談に乗ってもらえる賃貸経営業者を選ぶとともに、経験豊富なコンサルタント(専門家)を探しておくこともひとつです。

まとめ

一緒に賃貸経営を行うことになる賃貸経営業者を探すことはとても大切なことです。相手次第で成否は変わります。いろいろ資料を取り寄せ、過去の実績や管理形態をよく考慮して、総合的に判断して選ぶようにしましょう。

参考文献
「アパートマンションの作り方」曽根恵子著 週刊住宅新聞社刊
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