相続税改定特集

賃貸住宅の建築による相続税の節税効果

賃貸住宅を建てると節税効果はあるのでしょうか?
ここでは賃貸物件を建てて相続税の節税になる仕組みについて説明します。

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相続税評価額と賃貸割合の関係

相続税評価額は土地の場合なら、借地権割合、借家権割合、賃貸割合の3つの割合を掛け算したものを土地の評価額と掛け合わせることで評価額が出され、家屋は、借家権割合と賃貸割合の2つの割合を掛け算したものに固定資産税の評価額と掛け合わせ、家屋の評価額を出していきます。
賃貸割合とは、アパートやマンション等全体の床面積ベースから見た入居率を指します。たとえば、借地権割合が60%で、借家権割合が30%、賃貸割合が100%、つまり全室入居している場合、掛け算すると18%の控除が認められます。
しかし、半分の部屋しか埋まっていない場合、賃貸割合は50%になりますので、掛け算すると9%の控除しか認められません。借地権割合や借家権割合はそう変わらないので、この割合が相続税評価額を大きく左右します。

相続税の節税効果の仕組み

現金1億円を所有していると、その額すべてが相続税の課税対象になりますが、土地を買うと、1億円で購入しても評価額は7割から8割となり、7000万円から8000万円が課税対象となります。
家屋を建てた場合には3割から7割で、その分課税対象額が減り、節税につながります。例えば、土地4000万円、現金3000万円を所有していた場合、何もしなければ課税評価額は7000万円です。
ここで現金3000万円で賃貸物件を建設すると、借地権割合60%、借家権割合30%と仮定し、割合同士で掛け算すると18%となりますので、土地の値段は4000万円から18%分引いて3280万円、家屋は2460万円、合わせて5740万円と1260万円分、課税対象額が減少することになり、その分の相続税が節約されます。
この数字は賃貸割合を考慮していないので、空き室ばかりでは割引額がどんどん下がることになるため、この割合は重要です。

建物賃貸事業による固定資産税・都市計画税の軽減措置

固定資産税に関して、相続税の課税対象となる評価額が3年ごとに見直されています。
以前までは固定資産税の評価額は実際の相場より相当低く扱われていましたが、これを公示地価の7割程度に評価額を引き上げる対策が採られました。このため、評価額があがり、相続税などの負担上昇が見込まれたため、負担の調整措置が導入されました。それが建物賃貸事業によるものです。
固定資産税については、所有している土地の固定資産税の評価額に対し、毎年1.4%の税金がかかっていますが、その土地に賃貸物件を建築した場合、その評価額が6分の1に減ります。床面積によって、かかる税金は変わりますが、その場合でも減額は認められます。
都市計画税は、土地の固定資産税の評価額に対し、0.3%の税金がかかるのですが、アパートなどを建てた場合、1戸当たり200平方メートルまでの土地なら3分の1に、それを超える部分は3分の2に減額されます。

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