賃貸併用住宅の収支計画・利回り

賃貸併用住宅での収支計画の立て方

収支計画を立てる前に賃貸併用住宅で得られる不動産所得の計算方法や経費について解説します。
ここでは賃貸併用住宅での経営計画、収支計画の立て方について考えます。

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賃貸併用住宅で得られる不動産所得の計算方法

賃貸併用住宅のメリットは家賃収入を返済に充てることです。
家賃収入は、不動産所得として税金がかかりますが、設備投資には賃貸部分と居住部分が含まれています。
居住部分は住宅ローン控除の対象、賃貸部分は不動産所得の必要経費になりますが、居住部分が二分の一を下回ると、住宅ローン控除ができなくなるので注意が必要です。その場合は、登記上独立した区画とすることで、控除が可能になります。
所得計算にあたって、減価償却費や必要経費などは、明確に区分で切るものは区分して、それ以外は面積割合などで按分して計算します。
たとえば、各住戸に設置したエアコンなどは、対応する住戸の用途、固定資産税などは面積割合で按分計算をするのが一般的です。

賃貸併用住宅で発生する必要経費について

賃貸併用住宅では、所得税も収入に対するコストとして考えておく必要があります。
所得税の見込みを建てるには、収支計画が不可欠です。
収支計画では、賃貸部分の住宅設備や維持管理にのみかかる費用と、建物全体にかかる費用、居住部分にのみかかる費用をそれぞれ把握します。
居住部分だけの費用は必要経費になりませんが、建物全体の費用は面積割合で按分するのが合理的です。実際に支出する費用のほか、建物の減価償却費についても、同様に面積按分で経費を計算します。
不動産所得の収入から経費を引いた所得金額に対する税金を計算して、収支計画に役立てましょう。
不動産所得の収支は、お金の動きと課税所得の違いに注意をすることが大切です。

経営計画の立て方

賃貸併用住宅では、家賃収入を返済に充てることが前提ですが、空室リスクに対する備えも必要です。
長期の空室はなくても、例えば居住者が退去してから次の入居者が住み始めるまでの間、原状回復工事や入居者の募集で、最低でも2,3カ月の空白はできます。
経営計画を立てるにあたっては、無理のない収支計画で、フル稼働時の収入に対して、できれば8割程度の収入でも困らない余裕を見ておくと安心です。
また、入居者が退去した場合の原状回復工事や、建物本体の維持管理など、将来の臨時支出に備えるための貯蓄も大切です。
分譲マンションでは、管理組合が長期修繕計画を立てて、各住戸のオーナーから修繕積立を行っていますが、これを参考にして、将来の修繕工事に備えておくと、何年ごとに壁や防水の工事が必要かなど、予算を立てておくと効果的です。
経営計画は、楽観的な計画よりも、最低でも守ることができる保守的な計画を立てるように心がけることが大切です。

賃貸併用住宅での賃貸経営をお考えの方は以下のサイトで専門業者に問い合わせることができますのでぜひご利用してみてください。

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