賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅のデメリット

自宅を「賃貸併用住宅」にするということは、言い換えれば「賃貸経営を行う」ということになります。経営者(オーナー)としての心構えも必要となってきます。円滑な賃貸経営を行うためにはどういったことに注意すべきなのでしょうか。賃貸併用住宅のデメリットも含めて見ていきます。

事前に注意すべきこと

img-127-1 「賃貸併用住宅」は、同じ建物に家族以外の他人が住むことになります。また自身はオーナーとして、直接的でなくても入居者のみなさんと向き合わなければなりません。人がたくさんいるということはそれだけトラブルも起きてくるはずです。事前にどういったことが起き得るのか、ある程度予測しておくことが必要でしょう。例えば、建物の構造を住居部と賃貸部にできるだけ分けておくこともひとつです。女性であれば大家さんが近くに住んでいれば安心と思う方も多いかもしれませんが、若い男性だと挨拶等するのが面倒などと、毛嫌いすることもあるかもしれません。もちろん入居者を自分たちで選べることができれば問題ありませんが、立地等の関係で入居者が決まりにくい場合など、賃貸併用がデメリットになってしまうことがあります。自身がもし入居者だったら、という客観的な目を持つようにしましょう。

空室リスク

img-127-2 賃貸を行ううえで一番気を付けたいのが空室リスクです。空室が出るということは、それだけ家賃収入が減ることになります。住宅ローンを組んでいれば、その返済にも影響がでてしまうでしょう。空室リスクを避けるためには、入居者のニーズが高い街で土地を購入または物件を購入する、もしくは入居者が選んでくれるような設備や間取りを備える必要があるでしょう。

サブリースを考える

管理会社へ建物をサブリースしてしまうことも空室リスクを回避するひとつです。サブリースにすれば、入居者との契約ではなく、管理会社との契約になります。契約条件によっては家賃保証システムが付随していることが多くあります。空室になっていても管理会社が家賃を保証してくれますので、実際手元に入る金額は変わりません。ただサブリースは数年毎に契約更新があったり、通常の賃貸管理より手数料が高かったりしますので注意が必要です。詳細は管理会社に確認しましょう。

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メンテナンス費がかかる

img-127-3 建物は時間と共に劣化します。必ずメンテナンス費はかかるものと思っておいた方がいいでしょう。自身の家族だけが住む家であれば、少々建物、設備等が劣化しても特に問題はありませんが、入居者は常に入れ替わっていきます。入居者は当然綺麗で新しい物件を求めますので、何もせずそのまま放置をしていたら空室リスクが高まることを念頭におきましょう。また退去時ごとに室内のクリーニングやメンテナンスもしなければなりません。さらに築10年ほど経つと、エアコンや給湯器などの設備に不具合も出始めます。古くなると部品供給が終了し、本体交換をせねばなりません。退去時の室内リフォームは敷金などを充当できるかもしれませんが、設備はほぼオーナー負担となります。いざという時の蓄えは必要でしょう。

騒音問題

共同住宅において騒音問題はかなり深刻なもののひとつです。適切に対処をしないと、入居者同士でトラブルに発展しかねません。残念ながら注意をしてもなかなか直らない人もいるようです。すぐに退去をお願いできればいいですが、実際はなかなか難しいでしょう。自身も同じ建物に一緒に住むことになりますので、その騒音を我慢しなくてはならないというのはやり切れません。入居審査の時点できちんと確認を行うか、もしくは契約書の中に特例事項を盛り込んでおく必要があるでしょう。

建物の管理をすること

一緒に住んでいれば、建物管理も自身でやれるのでは?と考える。共用部の掃除や通路の電灯の交換くらいであれば可能かもしれませんが、トラブルは時間を問わず、突発的に起こります。それらをすべて自身で対応するとなると、そうとうな負担となっていきます。オーナーが介入することで逆にトラブルが大きくなってしまうこともあるようです。賃貸経営は長いスパンで行っていくものです。無理は禁物ですので、入居手続き、共用部の管理、家賃の徴収、督促業務などを一括して管理会社に任せてしまうほうがいいでしょう。管理会社にも特色があります。賃貸併用住宅に特化している、客観性がある、などを目安に的確なアドバイスをしてくれる管理会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

「賃貸併用住宅」にするということは、一戸建てのように気ままに住むということだけではありません。あくまでも賃貸経営を行っているという意識を持つことが必要となります。ただオーナーになったからと言って、すべてひとりで行うこともないのです。相談ができる管理会社とパートナーを組めばいいのです。いろいろ資料を取り寄せ、自身の考えとフィーリングが合う管理会社を見つけましょう。

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