賃貸併用住宅の税金の話

サラリーマン必見!賃貸併用住宅でできる節税

賃貸併用住宅は節税に有利です。ここでは所得税や相続税が軽減される理由について学びます。

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賃貸併用住宅が節税に有利な理由

住宅敷地にかかる固定資産税評価額の特例に、課税評価が下がるものがあります。一世帯あたり200平方メートルまでの住宅用敷地は、6分の1を課税標準とするものです。200平方メートルを超える分は3分の1となります。これが小規模住宅用地の特例です。
仮に400平方メートルの住宅を所有していたとしても、二世帯が住んでいればすべての住宅敷地は6分の1の課税標準に当てはまるということになります。これが二世帯住宅の人気の理由の一つです。
しかし、もう一世帯が親や子世帯である必要はありません。賃貸併用住宅なら、もう一世帯は賃貸で入居した借主世帯でも減額対象となります。
これが賃貸併用住宅が節税対策になる理由の一つです。

確定申告で所得税の節税できる

賃貸併用住宅として入居者に賃料を払ってもらうということは、利益を得るということになります。それは所得税の対象となりますが、税額を計算してそのまま納付するわけではありません。賃貸住宅を建てたということは経費がかかるということです。
賃貸住宅の建築費や設備費は、毎年少しずつ、建物や設備の耐用年数に応じて経費として計上でき、ローンの利息や固定資産税、損害保険料等も経費として扱われます。ただし、賃貸併用住宅なので賃貸部分の経費です。
確定申告で経費を計上すれば、所得税の課税対象額を減らすことができます。つまり節税できます。
もちろん、給与を得ているサラリーマンも行えます。給与所得と合わせて計算することになるので、もしも賃貸による所得がマイナスになれば、所得税の金額が安くなります。

相続税の節税対象に

自宅の敷地よりも賃貸住宅が建っている敷地の方が相続税課税評価額が低くなります。また、建物の評価額も低くなります。
賃貸併用住宅の場合は賃貸部分の評価額が低くなるので、やはり節税になります。
自宅部分については、小規模宅地等の特例で330平方メートルまでは80%の減額がされます。ただし、相続人が配偶者か同居していた子の場合です。
賃貸住宅用の敷地は、貸付事業用宅地等の評価減の対象で減額割合50%となっています。
賃貸併用住宅の場合は同居していなくても、賃貸部分は評価減対象です。ですから相続税の節税になります。
例えば、1億円の土地を半分ずつ自宅部分と賃貸部分の住宅を建てたとします。同居していた子が相続する場合は自宅部分は80%減額なので、5,000万円の土地が1,000万円の評価となります。一方、賃貸部分が借地権割合70%、借家権割合30%なら、5,000万円×(1-70%×30%)=3,950万円となりますが、賃貸なので50%減額されて1,975万円となります。合わせて2,975万円の土地の評価となります。

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