賃貸併用住宅の税金の話

賃貸併用住宅の固定資産税と相続税について

賃貸併用住宅は節税に有利です。ここでは固定資産税の減額措置と土地・建物の相続税評価額について学びます。

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住宅用地に対する固定資産税の減額措置について

自宅や賃貸住宅、賃貸併用住宅などの敷地に関しては、住宅用地として固定資産税が減額されるという特例があります。この特例では住宅用地のうち、住宅1世帯あたり200㎡までは小規模住宅用地として敷地の評価額の6分の1が課税標準となり、その面積を超えるような場合には住宅用地としてその評価額の3分の1を課税標準とすることができます。
そのため、住宅用地に自宅一軒だけを建設すときと比較すると、自宅にプラスして賃貸住宅を建設したときの方が税額をより効率的に低く抑えることができます。
ただし、敷地の面積が200㎡を超える場合には新築する住宅の世帯数によって固定資産税の負担が変化してくるので、この点については十分に検討をして計画的に住宅の建設をする必要があります。

賃貸部分の土地・建物の相続税評価額について

賃貸併用住宅の場合、仮にその住宅に相続が発生したときには、自宅部分と賃貸住宅部分を分けて計算する必要があります。
自宅部分の敷地の相続税評価額は、路線価などをもとに計算した自用地評価額になりますが、賃貸住宅部分の敷地に関しては地方自治体によっては自宅の敷地より約20%減額された評価額となります。
また、自宅として使用している家屋については固定資産税評価額×1.0倍が評価額となりますが、賃貸住宅として使用している家屋については自宅家屋より30%減額された額が評価額となります。したがって自宅のみの場合と比べると賃貸併用住宅の方が相続税の評価額を低く抑えることができます。
そのため、賃貸併用住宅の場合、相続税を計算する際には自宅部分と賃貸部分の家屋をきちんと分けて計算する必要があります。

小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例

賃貸併用住宅の所有者が死亡した場合、その所有権は相続によって配偶者や子供に継承されることになります。このような場合、賃貸併用住宅の自宅部分については小規模宅地等の特例を受けることができます。この特例では自宅の敷地を配偶者や同居の子どもが相続する場合には、相続税評価額が最大240㎡まで80%評価減されることになります。ただし、最近では親と同居をしていない子供も多く、そのようなケースでの相続の場合、小規模宅地等の特例を受けるための条件は厳しいものとなります。
また、賃貸併用住宅のうち賃貸部分については、相続人が申告期限まで引き続き賃貸事業を継続する場合には、相続税課税価格が最大200㎡まで50%評価減されることになります。
そのため、親と同居をしていない子供が将来自宅を相続するときに備えて確実に相続税の評価減を受けられるように自宅を賃貸併用住宅としておくのも相続税対策として有効なひとつの手段となります。

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