マンション経営の基礎知識

経営者の発想が鍵のマンション経営

賃貸経営は節税だけを目的とせず、収益性を高めることを目指します。
ここでは利回りを理解し、収益性を上げる方法を考えます。

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アパート・マンション経営の収益の流れ

アパート経営やマンション経営は家賃収入が主な収益源です。それで家賃収入を得る為には保有するアパートやマンションに入居者が入らなければならないです。それで入居者が入ってきたら、入居者から家賃を受け取って家賃収入が入ってきます。この時家賃の受け取り方として、大家として入居者から直接家賃を受け取る場合と管理会社に集金を代行してもらって家賃を受け取る場合の二通りが有ります。管理会社を使っている場合は、管理料を払った残りが収入になります。ここからさらにマンション経営に必要な経費を引いて、それが収益になります。初期の場合は購入時の経費や減価償却費とかで赤字になる場合が有ります。その場合は当然収益は無いです。

表面利回りと実質利回り

不動産屋がアパートやマンションを宣伝する時に利回り何%とよく表示をしています。この宣伝を見たら不動産投資がすごく儲かると思って、不動産投資を始めたいと思えてきます。しかし不動産屋が表示している利回りはあくまでも表面利回りでして、実質利回りでは無いです。表面利回りとは家賃収入を不動産の購入価格で割ったものに百を掛けた物でして、不動産投資をすれば大体いくらにの収入になるかを現わしています。しかしそれは経費を引いていませんから、実質利回りで計算しないと意味が無いです。実質利回りとは、家賃収入からマンション経営の経費を引いた分を不動産購入価格で割ったものに百を掛けた物でして、こちらの方がより正確な収益率が分かります。

節税とレバレッジ効果

不動産投資の魅力に節税とレバレッジ効果が有ります。節税とはマンション経営をすると減価償却費と言ってマンションの購入費用を一定額ずつ所得から引くことが出来ます。マンションは消耗品だから償却が認められているということです。この減価償却費を引いてマンション経営が赤字になると給与所得と合算して所得が減ることになります。所得が減れば払う税金が少なくなります。レバレッジ効果とは、マンションを購入する時は自己資金だけでは足りなくて、銀行から融資を受けることになります。それで銀行から借りたお金で自己資金の何倍もの投資が出来ます。これがレバレッジ効果です。そして収入からローンの金利を引いた分が収益になり、全額自己資金で買った場合よりも利回りが断然高くなっています。レバレッジ効果は投資効率が高いですけど、失敗した時の損失が大きくて、場合によっては自己資金を全額失うだけでなく借金だけ残ることになるかもしれません。ただ不動産投資はそこまでリスクが高くないので、当たり前のように使われています。

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