マンション経営の基礎知識

入居トラブルの対処法

入居トラブルでよくある家賃滞納。家賃の督促や強制退去について解説しています。

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家賃滞納問題

マンション経営は、不動産投資として収益になることから人気を集めています。ただ、その一方でマンション経営にも様々な問題点があることを見過ごしてはいけません。マンション経営で問題になるものの一つが借主の家賃滞納です。家賃を滞納する理由のうち、貸主側に問題があって借主は家賃を支払わないこともありますが、多くの場合は、借主に金銭的な余裕がないことから滞納することが多いのです。以下、金銭的に余裕がない場合の例を見ていきます。
家賃滞納はどのくらいの期間で契約を解除できるかですが、賃貸借契約として解除が可能であれば解除はできると解釈されています。言い換えれば貸主と借主の信頼関係を元に成り立っているのが賃貸借と考えます。ですが、家賃滞納により信頼関係が壊れたと判断できれば解除可能になるのです。滞納期間は4ヶ月以上で契約の解除が認められます。

家賃の督促方法

ただ、解除の前に家賃の督促をする必要があります。いきなり、『賃貸借契約を終了しますので1か月以内に出て行ってください』というのはいくら家賃を払っていないとはいえ、借主としては寝耳に水状態です。まずは、何度か集金に行く旨の電話をしたり、実際に集金に行くことで、貸主として行動しているのにそれに反して借主が家賃を支払ってくれないという既成事実を作ります。管理会社や大家としても面倒ですが、ただ数か月支払われていないという理由だけで解除や強制執行は難しいのです。
その理由はいろいろとありますが、一つは借地借家法が借主を保護するために法律として作られているという現状があるからです。それ相応の手順を踏んでもダメなときは、次の段階に映ります。それは裁判です。裁判と言っても2か月程度で終了する裁判です。

強制退去について

裁判で判決が出た後でも裁判所が追い出してくれるわけではありません。強制執行の申立をする必要があります。強制執行は裁判所に所属する執行官がおこないます。裁判官が強制執行をするわけではありません。
執行官は家賃未払いのマンションに行って、4週間程度で強制執行する旨の告知をします。
4週間ほどが経過して、借主がその間に出て行けばそこで問題解決ですが、出て行かずにとどまる場合もありますので、その場合には強制執行になります。借主の部屋の鍵などは鍵のプロが同伴して開けますので、鍵を変えて居留守を使ったとしても簡単にこじ開けることが可能になります。
ただし、強制退去させる場合、つまり引っ越しをさせる場合の費用は、全額貸主が負担しなければならないというのが普通です。そもそも借主は家賃すら払えていないので仕方がありません。そうならないためにも審査をある程度厳しくして家賃滞納者を1人でも減らすしかありません。

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