マンション経営の募集と管理

賃貸マンションの入居者募集から入居・更新

入居者の募集や入居・更新などはマンション経営の主な仕事の一つです。
ここでは不動産会社に募集の依頼を出す際に不動産会社とどのように募集を進めるか、また入居者の審査や契約などについて説明します。

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不動産会社に募集の依頼をする

マンション経営の第一歩は入居者募集です。この時、募集の依頼をするのが不動産会社になります。依頼の形は大きく分けて一般募集と専任募集との2つです。一般募集は複数の不動産会社に入居者募集を依頼する形で、募集の窓口が多いのが良い所です。物件情報が様々な所で紹介されますので、マンションの存在が人目に触れやすくなります。一方、入居希望者への対応の多くを自分自身で行う必要があり、作業内容も繁雑です。専任募集は、1社の不動産会社に依頼する形です。この形であれば、基本的に依頼後は入居希望者を待っているだけです。ただし、集客力の無い不動産会社を選んでしまうと、空室の多い状態が続きやすくなります。それぞれの特徴を判断して、自分のマンション経営スタイルや経営計画に合った方法を選ぶと良いでしょう。

入居者の審査と契約

マンション経営の第二歩目は、入居希望者への対応です。入居希望者には審査を行い、契約をしなければいけません。審査のポイントは「家賃の支払い能力の有無」と「住居を適切に利用できる人柄」と「連帯保証人の有無」です。例えば、離職率の低い職場で数年以上の勤務経験があり、年収が十分にある。また、協調性があり住居を大切に静かに使える。その他に、連帯保証人に連絡が取れて同意が得られる。これらの条件が揃う方なら契約をしても問題ないでしょう。契約の際は、不動産会社に依頼して賃貸借契約書の作成をします。内容は事前に確認が必要です。自分が想定した契約条件以外の内容の有無をチェックしましょう。実際の契約は、不動産会社から自分と入居者へ契約書を郵送するか、不動産会社で自分と入居者が集まるかして行います。後者の場合はスケジュール調整をしておきましょう。

入居後の更新・解約について

入居後の更新や解約は、契約書の内容に準じて行います。契約満了日が近づいてきたら、少なくとも1か月目には不動産会社に依頼する必要があります。この時、入居者が更新するか解約するかを決めるので、その決定に応じて手続きを進める形になるでしょう。更新の場合は、不動産会社への更新手数料が生じます。一般的な契約内容では入居者が家賃の1か月分を支払いますが、その半分は貸主へ、半分は不動産会社の物となります。希望するのであれば、自分に対する更新料を免除する事もできます。解約の場合は、入居者から連絡が来る事もあります。不動産会社に伝えて、手続きを進めましょう。期間内でも契約満了でも、基本的に行う処理は変わりありません。家賃の処理が済んだら、退去予定の部屋の入居者募集を行いましょう。入居者の退去時に、場合によっては立ち合いをして室内の状態確認や敷金の精算を行う必要があります。退去が済んだ後は、適宜リフォームを行いましょう。室内の部品や機械、設備には耐用年数がありますので、入れ替え時期は事前に把握しておかなければいけません。

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